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　　中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和民眾之間的矛盾關(guān)系共同影響了經(jīng)濟(jì)適用住房政策的發(fā)展與演進(jìn)，也解釋了這一政策在貫徹執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的許多問(wèn)題。政府的本意是希望通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房政策克服市場(chǎng)失靈，但卻未能有效克服政府失靈。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策的內(nèi)在矛盾

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策是1998年以來(lái)住房改革的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)適用住房從用地、開(kāi)發(fā)、行政費(fèi)用、定價(jià)和購(gòu)房等各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠享受一定的優(yōu)惠和政府補(bǔ)償，其目標(biāo)供給對(duì)象是中低收入群體。所出售的住房明顯涉及一定的收入因素，且轉(zhuǎn)移的對(duì)象已明確規(guī)定為中低收入人群。但是，這一政策在設(shè)計(jì)和執(zhí)行中都存在缺陷。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策的推行，是政府希望通過(guò)行政調(diào)節(jié)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，解決中低收入人群的住房困難，然而卻未能有效地防止政府失靈，這主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房政策存在設(shè)計(jì)缺陷和缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策在設(shè)計(jì)中的缺陷必然導(dǎo)致執(zhí)行中的種種問(wèn)題，由于地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)買群體之間的利益并不完全一致，經(jīng)濟(jì)適用住房在執(zhí)行中出現(xiàn)的許多現(xiàn)象都違背了政策初衷。問(wèn)題主要有：受益群體偏移政策目標(biāo)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利用優(yōu)惠政策、購(gòu)買家庭的套利行為、政府的高監(jiān)管成本。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策的新發(fā)展

　　經(jīng)濟(jì)適用住房在保障性住房中的地位逐漸弱化。中低收入家庭住房保障供應(yīng)方式多樣化，經(jīng)濟(jì)適用住房占比會(huì)有所減少。 1998年開(kāi)始實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房政策時(shí)，希望通過(guò)這一政策的單一途徑解決占總?cè)丝?0％—80％的中低收入人群的住房困難問(wèn)題。 “十二五”期間，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房?jī)H占新建保障性住房的20％，反映出地位在逐漸弱化。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房政策空間進(jìn)一步縮小。經(jīng)濟(jì)適用住房已被明確定位為保障性住房，與最開(kāi)始的“政策性商品住房”的定位有了本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)北京市的政策安排，目前的經(jīng)濟(jì)適用住房可分為兩部分：一部分是銷售型經(jīng)濟(jì)適用住房，另一部分是租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房。隨著2006年限價(jià)房制度、2009年公共租賃住房制度的推出，這兩類經(jīng)濟(jì)適用住房都有被其他住房政策取代的可能性。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房用于定向銷售。從2005年開(kāi)始，北京市實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用住房定向銷售政策，定向銷售的對(duì)象是城八區(qū)當(dāng)年解危排險(xiǎn)、城中村改造、重點(diǎn)工程和奧運(yùn)工程的拆遷戶。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房有兩個(gè)步驟：一是先要取得購(gòu)房資格，二是按定向銷售政策登記確認(rèn)指標(biāo)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房向保障性回歸。首先，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)上，受益群體范圍定向化，由一般模式向特惠模式轉(zhuǎn)變，定向銷售給拆遷戶。其次，在退出環(huán)節(jié)上，逐步由自由流通模式向內(nèi)循環(huán)模式過(guò)渡，低收入家庭購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用住房后只能用于家庭居住，不得轉(zhuǎn)售或出租。購(gòu)房家庭在轉(zhuǎn)手經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，只能出售給政府，由政府重新分配給其他符合購(gòu)房條件的低收入家庭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房在低收入群體中的良性循環(huán)。準(zhǔn)入和退出環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制，突出了經(jīng)濟(jì)適用住房的政策性和保障性，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性特征逐步加強(qiáng)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的走向分析

　　短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策依然會(huì)存在，但將重新定義和進(jìn)一步規(guī)范。在土地資源稀缺、房?jī)r(jià)居高不下的情況下，政府必須保證一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。同時(shí)，在建設(shè)、分配、管理等環(huán)節(jié)進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)制度。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用住房政策的基本理念將逐步轉(zhuǎn)變，由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”，由保障中低收入家庭的“房產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)變到優(yōu)先保障他們的“居住權(quán)”，由經(jīng)濟(jì)適用住房“自由流通”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄?shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的“內(nèi)循環(huán)”模式，由著眼于經(jīng)濟(jì)適用住房的“應(yīng)急式”建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖欀贫ń?jīng)濟(jì)適用住房的中長(zhǎng)期整體規(guī)劃。