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　　■編者按

　　中低收入家庭的住房問題是各國政府關心的重要民生問題，關系到國家穩(wěn)定。在我國改革開放的進程之中，住房福利化也開始向住房市場化、商品化轉變。在住房商品化改革的過程中，我國于1998年正式確立了經(jīng)濟適用住房政策。作為住房保障體系中的重要組成部分，經(jīng)濟適用住房政策經(jīng)歷了一個不斷發(fā)展、完善的過程，大體可以分為醞釀及初步形成、快速發(fā)展、反思與調整三個階段。經(jīng)濟適用住房政策的變遷主要受中央政府、地方政府、開發(fā)企業(yè)和部分民眾之間的關系影響。國務院發(fā)展研究中心“我國經(jīng)濟適用住房政策的效果評估與發(fā)展前景研究”課題組通過調查研究嘗試對我國經(jīng)濟適用住房政策的發(fā)展前景進行探討，并對其發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓進行總結，希望為我國住房保障政策的制定和完善提供參考。

　　作為住房保障政策體系的重要組成部分，我國經(jīng)濟適用住房政策誕生于從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的過程之中，并在實際運行中為了應對暴露出的種種問題而進行了一些適應性調整，經(jīng)歷了一個不斷發(fā)展、完善與變化的過程，大體可分為醞釀及初步形成、快速發(fā)展、反思與調整三個階段。系統(tǒng)地看，這一變遷以及經(jīng)濟適用住房本身性質的演變與其外部環(huán)境的變化緊密相關。

　　醞釀及初步形成階段（1991年—1997年）隨著社會主義市場經(jīng)濟制度的確立，住房商品化、建立住房市場催生了經(jīng)濟適用住房這個概念。自1991年《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》第一次提出“大力發(fā)展經(jīng)濟實用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，到1994年 《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”，經(jīng)濟適用住房政策正式確立，并定位為我國住房保障體系的重要組成部分。快速發(fā)展階段（1998年—2002年）

　　在“住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”的思路指導下，經(jīng)濟適用房建設進入了一個快速發(fā)展階段。

　　1998年 《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》正式提出 “建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系”，就經(jīng)濟適用住房在這個階段的性質來說，它既具有商品性又具有保障性。從文件來看，住房改革的一個重要目標是使 “住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，而整個住房體系又要以經(jīng)濟適用住房為主，所以經(jīng)濟適用住房被賦予了拉動經(jīng)濟增長的功能。同時，由于經(jīng)濟適用住房定位于中低收入家庭，因此它又具有保障性質。這意味著經(jīng)濟適用住房已明確成為我國住房保障體系的核心，并進入短暫的快速發(fā)展時期。反思與調整階段（2003年至今）一方面是經(jīng)濟適用住房在住房保障體系中的“錯位”，一方面是地方政府、開發(fā)企業(yè)等部門消極應對甚至抵制，2002年以后全國各

　　地對經(jīng)濟適用住房的發(fā)展熱情大幅降低。

　　由于經(jīng)濟適用住房的供給并沒有達到預期的緩解中低收入家庭住房困難的目的，而且在實施過程中出現(xiàn)了一系列問題，政府不得不探索其他更為有效的解決辦法。2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以及新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》都對經(jīng)濟適用住房政策提出“改進和規(guī)范”，將保障對象由“中低收入家庭”調整為“低收入家庭”；同時，強調經(jīng)濟適用住房的供應對象要與廉租房的保障對象相銜接。經(jīng)濟適用住房政策在得到調整與完善的同時，變成解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，與廉租房一起共同構成保障性住房的主體。

　　這一時期的經(jīng)濟適用住房政策也發(fā)生了變化：第一，對經(jīng)濟適用住房的性質界定有了改變，更多強調了經(jīng)濟適用住房的保障性質；第二，行政事業(yè)性收費被取消意味著經(jīng)濟適用住房的公益性增加；第三，在戶型上規(guī)定建筑面積控制在60平方米左右，“?；?rdquo;的特征更明顯。為解決經(jīng)濟適用住房政策在現(xiàn)實中遭遇供應對象失控的問題，中央政府取消了市縣政府的一些自主權，同時嚴格了對供應對象的資格審核。

　　2008年以后，隨著中央保障性住房建設思路的變化，公共租賃住房日益成為我國保障性住房建設的重點。國家“十二五”規(guī)劃綱要更是明確提出 “重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”。這也表明，經(jīng)濟適用住房與廉租房構成的主體地位，在未來將讓渡給公共租賃住房這一新的住房保障形式。