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　　今天的規(guī)劃和管理不當(dāng)，可能造成明天的效率低下

　　大規(guī)模的保障性安居工程開工興建，旨在緩解目前中低收入人群的住房困難。這就要求在建設(shè)管理的全過程，科學(xué)規(guī)劃，合理分配，嚴(yán)格管理。根據(jù)中國國情，以及在商品房建設(shè)中已經(jīng)出現(xiàn)的規(guī)劃、管理方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議以下三大問題不能忽視。

　　規(guī)劃先行

　　據(jù)我們調(diào)查，當(dāng)前在加快大規(guī)模保障性住房建設(shè)過程中，存在規(guī)劃不科學(xué)的問題。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　首先，宏觀布局問題，是集中布局還是分散布局？現(xiàn)在看來，從宜建和成本兩方面考慮，地方政府都傾向于集中建設(shè)，而不是分散建設(shè)。因此，延伸的問題就是，集中建在城區(qū)，還是集中建在郊區(qū)？或者說是以城區(qū)為主，還是郊區(qū)為主？這會(huì)產(chǎn)生非常大的宏觀社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的差別。

　　有不少地方，保障性住房項(xiàng)目位置選擇過偏，交通不便，也缺乏就業(yè)和其他服務(wù)設(shè)施的配套，居民生活成本過高，使得一部分低收入住房困難家庭不得不放棄享受保障。與此同時(shí)，大規(guī)模的保障性住房如果多布局在郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，還會(huì)使城市已經(jīng)出現(xiàn)的“攤大餅”模式的弊端更加明顯，從而加劇城市已有的交通和管理問題。對(duì)此，要高度重視，保障性住房要以便民為原則，要考慮交通方便，應(yīng)重視就業(yè)和其他社會(huì)設(shè)施的配套，盡量避免規(guī)劃布局上的偏遠(yuǎn)化。

　　建議保障性住房項(xiàng)目應(yīng)集中布局在城區(qū)或城區(qū)邊，反對(duì)集中布局在郊區(qū)。集中在市區(qū)建保障性住房有三大好處：

　　一是社會(huì)效率高，便于對(duì)低收入居民的社會(huì)管理。

　　二是有利于交通問題的解決，近期我國城市堵車問題越來越嚴(yán)重的主要原因就是市區(qū)內(nèi)人口密度過低，把中心人口通過各種方式分散到郊區(qū)，最終導(dǎo)致交通流的過度放大。

　　三是最大化地利用原有的公共資源（如公交系統(tǒng)和社會(huì)服務(wù)），從而大大地改善了低收入群體的生活質(zhì)量。至于城區(qū)土地緊張問題，可以通過實(shí)施舊城改造，對(duì)市中心低密度、質(zhì)量差的房屋進(jìn)行集中改造，通過提高容積率解決。

　　其次，微觀布局問題，是大規(guī)模集中成片建，還是相對(duì)分散建？這里的社會(huì)和生活效率差別亦非常巨大。筆者建議相對(duì)分散，避免大規(guī)模集中建設(shè)，防止貧困的集聚。保障性住房應(yīng)盡量避免大規(guī)模的集中連片建設(shè)。中低收入家庭過度集中居住，特別是廉租房住戶過于集中居住，容易形成“貧困集聚”問題。

　　這既可能造成物業(yè)管理等費(fèi)用收取困難，影響正常管理，又會(huì)造成貧困對(duì)比明顯的不良社會(huì)影響。政府在規(guī)劃建設(shè)保障性住房時(shí)，要盡量使保障性住房與商品房混合，形成混合社區(qū)。同時(shí)，要重視社區(qū)建設(shè)的配套和實(shí)行屬地化管理，避免社會(huì)管理缺失，導(dǎo)致大量的管理“死角”。

　　“公平分配”是關(guān)鍵

　　分配公平是保障房的“生命線”。如果保不住這條“生命線”，建保障房就失去了意義，會(huì)導(dǎo)致建設(shè)的量越大，浪費(fèi)會(huì)越大，還會(huì)使社會(huì)矛盾更加惡化。因此，要在保障性住房的建設(shè)全過程中，重視維護(hù)好這條“生命線”。

　　保障性住房的公平分配問題，既體現(xiàn)在準(zhǔn)入和退出這兩大環(huán)節(jié)，也體現(xiàn)在一些屬于過渡性保障房存在巨大的獲利空間，存在腐敗和“尋租”問題。由于社會(huì)征信體系建設(shè)長期滯后，人們的就業(yè)和收入渠道多元化，政府對(duì)各類人的經(jīng)濟(jì)生活水平和住房狀況難以確認(rèn)，造成了一些人不能如實(shí)報(bào)告甚至謊報(bào)、瞞報(bào)家庭收入，國家投入的大量資金難以完全用于真正低收入的困難群體。而退出方面的問題主要是因居民保障條件發(fā)生了變化，需要退出，但清退面臨多方面困難。最大的不公平來自過渡性保障房類型出售時(shí)而獲得的巨大差價(jià)。

　　目前一些地方保障房采取的“租售并舉”政策，擁有產(chǎn)權(quán)的保障房，特別是經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易但又缺乏合理的收益分配機(jī)制（目前既不讓政府分成，也不交收益稅），可能會(huì)加劇居民收入分配的不公平性。這也是不少學(xué)者批評(píng)經(jīng)濟(jì)適用房及產(chǎn)權(quán)式保障房的主要理由。

　　建設(shè)長效的保障性住房的公平分配機(jī)制和退出機(jī)制是重民生、得民心的根本。廈門市堅(jiān)持從公平分配入手，初步建立了簡(jiǎn)便高效的保障性住房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。重慶市的經(jīng)驗(yàn)表明，保障性住房的成敗關(guān)鍵是能否堵住分配上的漏洞。同時(shí)，調(diào)動(dòng)各方面積極性，形成充滿活力的發(fā)展機(jī)制。

　　避免走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)老路

　　對(duì)保障性住房的大規(guī)模發(fā)展，大家有這樣的一個(gè)共識(shí)，即“三分建、七分管”。保障性住房長期有效運(yùn)行管理是個(gè)大課題，也是一種新課題，直接關(guān)系到保障房建設(shè)的長期可持續(xù)發(fā)展。保障性住房的管理要從建設(shè)、準(zhǔn)入、分配、退出及物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)和創(chuàng)新方式，特別是要重點(diǎn)規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，建立一整套透明、公平、完善的管理制度。

　　物業(yè)管理要避免房改前的政府大包大攬的直接管理，要實(shí)行市場(chǎng)化管理。保障性住房宜委托房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)I(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)化管理，在混居模式下對(duì)住戶實(shí)行一視同仁的管理。這樣，可以避免回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路，造成管理效率低下，同時(shí)，也可以避免享受保障性住房的群眾對(duì)政府產(chǎn)生過度依賴?！?作者為國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員)