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　　3月1日起，不動(dòng)產(chǎn)登記條例正式實(shí)施，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是在為房產(chǎn)稅開(kāi)征摸底鋪路，而征收方式可能是“一套房免稅，兩套房低稅，兩套以上房高稅”。

　　作為一項(xiàng)長(zhǎng)期實(shí)施的政策，不動(dòng)產(chǎn)登記將會(huì)影響到我們所有人。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記下，如何合理配置手中房產(chǎn)？本周，記者從微房產(chǎn)留言中選擇了8個(gè)有代表性的問(wèn)題，請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行解答，希望對(duì)大家有所啟發(fā)。

　　住宅/公寓>>>>>

　　中小城市只留兩三套中心區(qū)住宅

　　王女士：我在一座中部地區(qū)的三線(xiàn)城市生活，在過(guò)去5年中買(mǎi)了多套房投資，已經(jīng)有了很大的升值。考慮到以后少交稅，應(yīng)該怎么處理這些房產(chǎn)？

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰：未來(lái)征收房產(chǎn)稅，很大可能是按套征收。多套房特別是第三套以上的，可能就被認(rèn)定是投資性的，會(huì)有遞進(jìn)的稅率，房產(chǎn)越多，稅率越高。

　　在三線(xiàn)城市，目前人口基本上是凈流出的，沒(méi)有那么多人需要那么多房子。未來(lái)征收房產(chǎn)稅對(duì)你影響會(huì)比較大。首先不能空置，可以考慮出租，如果租金不抵物業(yè)、取暖、交稅的金額，持有就會(huì)成為一種負(fù)擔(dān)，則應(yīng)考慮將其出售。

　　總體上看，中小城市的業(yè)主最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅，新區(qū)、郊區(qū)的房子配套落后，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的渠道依然很窄，會(huì)使得其物業(yè)的投資價(jià)值比較低。

　　北京留一套，孩子老家上學(xué)留一套

　　劉女士：我和丈夫在北京工作、生活，也已經(jīng)在北京買(mǎi)房。另外，我在老家山東臨沂有一套房，在丈夫老家山東濟(jì)南也有一套房。由于沒(méi)有北京戶(hù)口，兒子跟隨爺爺奶奶住在濟(jì)南上學(xué)，臨沂的房產(chǎn)暫時(shí)空置。我家這三套房應(yīng)該如何合理處置？

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰：大城市特別是一線(xiàn)城市，人口還是在涌入，購(gòu)房需求和消費(fèi)能力也有微漲的潛力。如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉(xiāng)有房子，從提高投資效率來(lái)說(shuō)，中小城市的房子可以全部賣(mài)掉。但目前來(lái)看，你家在北京和在濟(jì)南的住房需求都是剛需、自住性質(zhì)的。房產(chǎn)稅征收細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，建議你保留北京和濟(jì)南的房產(chǎn)，臨沂的房產(chǎn)可以考慮出售，將資金用作別的投資。

　　一線(xiàn)城市中心區(qū)可以考慮入手

　　宋先生：我們一家在北京生活多年，現(xiàn)在有了一定的積蓄。為了孩子教育考慮，想要在海淀區(qū)某重點(diǎn)中學(xué)附近買(mǎi)一套房，也方便日后升值之后再出售。但恰逢不動(dòng)產(chǎn)登記，政策、市場(chǎng)前景均不明晰，究竟該不該入手？

　　泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男：一線(xiàn)城市樓市本身的問(wèn)題就不是很大，中心城區(qū)更是借各種優(yōu)質(zhì)的配套而保值。北京很多住宅能夠賣(mài)出“天價(jià)”，一個(gè)主要原因是有名校在旁邊。所以，問(wèn)題的關(guān)鍵還要看房子有沒(méi)有市場(chǎng)。在北京，有三套四套都不愁租、不愁賣(mài)的，就算征收房產(chǎn)稅，這些價(jià)值最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家頭上。

　　旅游地產(chǎn)小公寓建議出售

　　張女士：我在山東某沿海旅游城市購(gòu)入了一套40平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。算上這套房產(chǎn)，我家已有4套房產(chǎn)，為了避免多征稅，這套旅游房產(chǎn)是否應(yīng)該出售？

　　易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)：未來(lái)產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)有很大的沖擊，可能收入還抵不上稅費(fèi)，養(yǎng)一個(gè)房子還要貼錢(qián)。而且產(chǎn)權(quán)酒店的使用率非常低，一年去幾次，住酒店完全可以解決。從投資的角度出發(fā)，旅游地產(chǎn)升值很慢，所以建議出售。

　　同時(shí)，對(duì)于一些城市規(guī)模小、本地居民消費(fèi)力弱的城市，其旅游和養(yǎng)老項(xiàng)目也缺乏盈利空間，此類(lèi)物業(yè)看似總價(jià)低，實(shí)則是燙手山芋。

　　辦公/商鋪>>>>>

　　辦公、商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)主要看位置

　　王先生：我在北京、深圳共持有一套商務(wù)公寓和一處商鋪，目前正考慮出售其中一處物業(yè)，以規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。我想知道，寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的風(fēng)險(xiǎn)是不是要比商鋪小一些？

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：散售型寫(xiě)字樓前幾年比較少，但是這兩年的市場(chǎng)供應(yīng)正在逐年增長(zhǎng)，同商鋪相比其風(fēng)險(xiǎn)并不能簡(jiǎn)單地做比較。同理，一個(gè)小區(qū)的臨街底商，位置好的和差的價(jià)錢(qián)能差五六倍，所以無(wú)論投資寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓還是商鋪，主要還是看位置。

　　市中心高價(jià)商鋪并非“碰不得”

　　李女士：我一直想在北京國(guó)貿(mào)附近投資一處商鋪，但由于價(jià)格很高，遲遲未能入手。近日有朋友說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅呼之欲出，傳統(tǒng)市中心的天價(jià)商鋪?zhàn)詈脛e碰。這種說(shuō)法有道理嗎？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：“不要碰傳統(tǒng)市中心的天價(jià)商鋪”這一說(shuō)法值得商榷。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)于市場(chǎng)的影響主要還是在于住宅類(lèi)產(chǎn)品。商鋪類(lèi)產(chǎn)品有不少屬于公司持有經(jīng)營(yíng)的，受這一政策的影響比較有限。其實(shí)，高價(jià)的核心區(qū)商鋪是否值得投資，主要還是看經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商圈氛圍和投資空間等。

　　郊區(qū)商鋪投資要謹(jǐn)慎

　　黃先生：我在重慶的新區(qū)購(gòu)買(mǎi)了多套商鋪，都是新樓盤(pán)的臨街商鋪。不動(dòng)產(chǎn)登記下，未來(lái)商業(yè)是否還有投資價(jià)值？

　　易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)：受電商沖擊，商鋪的出租、出售難度加大，而商鋪的價(jià)格又比普通住宅要高，因此近兩年投資回報(bào)率并不理想。特別是城市的郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，由于居住人群較少，養(yǎng)鋪時(shí)間較長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，尤其是“場(chǎng)內(nèi)鋪”最危險(xiǎn)，要謹(jǐn)慎投資。

　　累進(jìn)稅率超2%，商鋪投資回報(bào)大減

　　吳女士：我家經(jīng)商多年，名下有多處商業(yè)物業(yè)分布在北京、杭州、無(wú)錫等一二線(xiàn)城市的繁華地帶。不動(dòng)產(chǎn)都要登記了，我很關(guān)心這些商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率是不是會(huì)受到?jīng)_擊？

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰：這個(gè)是有前提的，如果說(shuō)將來(lái)的房產(chǎn)稅是按照套數(shù)實(shí)行累計(jì)遞進(jìn)稅率，而且累進(jìn)稅率超過(guò)2%的話(huà)（房產(chǎn)稅的起點(diǎn)，國(guó)外慣例為約0.7%），才會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率。一線(xiàn)城市的商業(yè)物業(yè)回報(bào)率還算高的，基本上是3%-5%，很多地方徘徊在2%-3%。如果商業(yè)也和住宅一起累計(jì)的話(huà)，投資回報(bào)率就接近零了，那么包括寫(xiě)字樓商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等都會(huì)受到很大影響。■