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　　近期有些城市出臺了房地產(chǎn)微調(diào)措施，盡管難逃被叫停的命運，但也表明，在現(xiàn)行框架下，地方政府短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)變對土地財政的依賴，放松房地產(chǎn)調(diào)控的沖動仍存。事實上，短期措施無法遏制地方政府依賴土地財政的沖動，也無法解決房地產(chǎn)供求關(guān)系的失衡。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要長效制度建設(shè)逐漸完善和跟進，否則短期措施一旦退出，房地產(chǎn)市場仍將在布滿荊棘的老路上踏步。

　　長期制度建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，需要多層次多方面的制度創(chuàng)新同步推進并加快配套改革。筆者認為，完善房地產(chǎn)市場長效機制至少要將以下四個方面作為著力點。

　　一是要進一步厘清房地產(chǎn)領(lǐng)域中政府與市場的職能邊界，進而完善住房保障體系，在政府托底的基礎(chǔ)上發(fā)揮市場機制作用。這就需要完善住房供給體系，滿足不同群體多層次住房需求；加大保障房建設(shè)力度，使住房保障標準隨經(jīng)濟社會發(fā)展水平定期同步浮動；推動市場觀念轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)買房與租房的協(xié)調(diào)配合；充分發(fā)揮市場機制作用和政府監(jiān)管調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)行業(yè)利潤率處于合理范圍。

　　二是加快財政稅收體制建設(shè)。要進一步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)稅收制度，如交易稅、房地產(chǎn)稅（不動產(chǎn)稅）等。要加快推進財政體制改革，使地方政府的財權(quán)與事權(quán)相對應(yīng)，從而有助于擺脫對土地財政的依賴。同時，要探索推進遺產(chǎn)稅，包括當房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)時的相關(guān)稅收制度，從而抑制房地產(chǎn)的過度投資和炒作。

　　三是改革和探索土地使用制度。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產(chǎn)分體流通機制。“年租制”能實現(xiàn)作為土地增值收益的級差地租大部分收歸公共財政，并可有效降低房價，抑制房地產(chǎn)過度的投資需求。應(yīng)根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對接機制。

　　四是完善房地產(chǎn)市場與金融系統(tǒng)的長效協(xié)同機制。可通過貨幣金融手段引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，同時吸取日本房地產(chǎn)泡沫與美國次貸危機的經(jīng)驗教訓(xùn)，強化風(fēng)險控制，妥善評估和處理匯率變化和資本流動對房地產(chǎn)市場的影響，使相關(guān)政策能夠相互配合，聯(lián)動協(xié)同推進。