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       最近幾年，高房價把中國百姓壓得喘不過氣來。近一個月來，一些城市的房價出現(xiàn)了下跌的拐點。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，平均環(huán)比下降0.14%。另據(jù)11月21日《人民日報》的報道，位于上海青浦的“萬科尚源”今年7月推出的精裝房最低備案價每平方米16400元，如今降至11200元，降幅逾30%。

　　上海房價降三成是不是就到了低價位呢？比較房價的高低要有個參照物。我們姑且以美國房價作參照物，看看中國房價是高還是低。

　　根據(jù)美國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年9月份，美國全國新房交易價格中位數(shù)為204400美元（含地產(chǎn)價格）。美國住房室內(nèi)使用面積中位數(shù)為177平方米，地產(chǎn)面積中位數(shù)為1416平方米。如按70%的出房率計算，那177平方米的使用面積就相當(dāng)于253平方米的建筑面積。另外，美國住房還有平均50平方米的車庫，加在一起的建筑總面積就是303平方米。美國住房多是獨立房屋，也就是我們所說的別墅，該地產(chǎn)上的花園、游泳池等都屬贈送。

　　美國聯(lián)邦政府對年收入低于15萬美元的家庭購買首套自住房給予補貼，收入越低，補貼得越多。2010年，美國共有210萬家庭獲得政府的購房補貼，平均每戶得到房補7429美元。如果把政府補貼部分從房價里剔除，個人支付的房款還剩196971美元。

　　美國2010年家庭凈收入中位數(shù)為49445美元，就是說，普通家庭用4年的工資即可購買一套建筑面積為303平方米的住宅。其實，就是這個價位對美國人來說也是偏高的，美國歷史上的房價通常是居民年收入的2至4倍。

　　我們再回過頭來看看上海居民的住房負(fù)擔(dān)情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年上海城鎮(zhèn)非私營單位職工年平均工資為71874元，我們按夫婦倆都在政府部門或國有企業(yè)工作計算，一年的收入就是143748元，目前303平方米的房價就是3393600元，約需24年的家庭收入，是美國的6倍。中國私營單位職工和農(nóng)民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非私營單位，上海全市家庭收入的中位數(shù)肯定要比143748元低得多，那購買一套住房所需要的年限實則更長。

　　如果我們把住房標(biāo)準(zhǔn)降到美國的三分之一，即面積為100平方米，那上海收入較高的家庭也需要8年的工資。由于房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氤烧嚓P(guān)關(guān)系，收入高的地區(qū)，房價也高，收入低的地區(qū)，房價也低，上海居民的住房負(fù)擔(dān)大致也是中國其他地區(qū)的住房負(fù)擔(dān)。

　　我們再從另一個角度分析中國人的住房負(fù)擔(dān)與國外相比究竟有多重。聯(lián)合國認(rèn)為，合理房價應(yīng)是3到6年的收入可以購買一套舒適的住房。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全年農(nóng)村居民人均純收入5919元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19109元。中國城鄉(xiāng)人口幾乎均等，我們可以知道全國人均年收入為12514元。根據(jù)《2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》，中國平均每個家庭戶的人口為3.1人，那家庭總收入就是38793元。如果用4年收入買套美國那樣303平方米的住房就需要155172元，平均每平方米512元。當(dāng)然，中國的房價高也有一些其他因素，比如城市化進程、傳統(tǒng)意識等等。但即使剔除這些因素，現(xiàn)在的高房價恐怕依然是與普通百姓遙遙相望的。

　　美國住房有2%左右的房產(chǎn)稅，但這與他們的收入相比也算不上是個大負(fù)擔(dān)。正因為有房產(chǎn)稅，在某種程度上限制了炒房行為，使美國房價幾十年來基本保持平穩(wěn)，人們一般不會購置多余的住房空置。2011年9月底，美國共有住房132353000套，住房空置率僅為2.4%。

　　從媒體曝光的一個又一個的“鬼城”（空置率很高的住宅區(qū)）來看，中國房產(chǎn)投資過熱，投機炒作造成大量住房空置。國外政府定期公布住房空置率，以此引導(dǎo)人們的房產(chǎn)投資和住房消費。中國不統(tǒng)計住房空置率，這也是造成房產(chǎn)盲目投資、房價大起大落的一個原因。

　　進入21世紀(jì)，我國在人口問題方面同時出現(xiàn)兩個趨勢：一個是少子化；一個是老齡化。在假定沒有非正常死亡的情況下，每對夫婦應(yīng)該生育兩個孩子才能保持我國人口總數(shù)不變。但中國人的平均生育年齡約是25歲，按照目前“一對夫婦一個孩”的計劃生育政策，意味著每一代人會比上一代減少一半人口，也意味著每25年就有50%的房子空出來，這就會導(dǎo)致房屋空置率以驚人的速度增加。根據(jù)預(yù)測，2020年前后中國人口數(shù)量開始下降，再加上現(xiàn)在一些家庭把兒子、孫子的房子都給買下了，從那之后“鬼城”會日益增多。

　　通過中外房價對比，我們知道中國目前的房價高得離譜。通過住房空置率和未來人口數(shù)量劇減這一事實，我們知道中國未來的住房需求會急劇下降。由此，我們可以得出結(jié)論，目前房價的下跌，房地產(chǎn)的調(diào)整，那是必然趨勢。房價跌三成，這也僅僅是房價下跌的序幕剛剛拉開。