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　　9月19日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上再次明確提出，要以公租房為主大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，并針對(duì)公租房的融資、質(zhì)量、監(jiān)管、規(guī)劃等方面提出了四條意見(jiàn)。這與2010年以來(lái)溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理等國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)在各種場(chǎng)合對(duì)公租房的多次肯定一脈相承，也標(biāo)志著我國(guó)住房政策體系中對(duì)公租房地位的再次提升?？梢哉f(shuō)，公租房已經(jīng)在我國(guó)公共住房體系的發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)了中心地位。

　　一、公租房在我國(guó)公共住房體系中的戰(zhàn)略地位

　　筆者一直在很多場(chǎng)合力圖用公共住房體系這個(gè)概念來(lái)涵蓋傳統(tǒng)用的住房保障體系，因?yàn)楹笳咭话銉H限于中低收入住房困難家庭的住房“解困”，而且往往還是僅限于戶(hù)籍人口。但如今的中國(guó)住房體系下，絕不是僅有戶(hù)籍中低收入家庭滿(mǎn)足不了基本住房需求，而是廣大中間收入群體以及外來(lái)務(wù)工人員等所謂“夾心層”都缺乏對(duì)正常住房消費(fèi)的支付能力。住房政策不能僅盯著戶(hù)籍中低收入家庭，而需要把“夾心層”等更廣大群體的住房利益統(tǒng)籌考慮，否則很可能“按住了葫蘆起了瓢”。為此我們需要構(gòu)建面向廣泛大眾、開(kāi)放性的公共住房體系，而保障房是服從于公共住房體系發(fā)展大局的子體系。

　?。ㄒ唬┕夥渴强朔》款I(lǐng)域市場(chǎng)失靈的重要手段。我國(guó)30年房改實(shí)踐表明，住房資源需要確立以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的配置手段，這個(gè)大方向是正確的。但近年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)又表明，在住房領(lǐng)域內(nèi)市場(chǎng)機(jī)制并不是萬(wàn)能的，反而還存在嚴(yán)重的“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象。為此，在堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制為住房資源的基礎(chǔ)配置手段的同時(shí)，也需要政府代表公共利益對(duì)住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈進(jìn)行及時(shí)和必要的糾正與干預(yù)。我國(guó)在1998年以來(lái)住房市場(chǎng)化過(guò)程中最主要的失誤是，忽視了住房的基本生活資料屬性和消費(fèi)屬性，過(guò)度強(qiáng)化了住房的商品屬性和投資屬性，忽視了住房的社會(huì)功能，過(guò)度開(kāi)發(fā)了住房的經(jīng)濟(jì)功能和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，因此沒(méi)有能對(duì)住房領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈做出有效糾正。為此需要大力發(fā)展可供租賃的公益性質(zhì)住房，尤其是面向廣泛社會(huì)公眾的公益性租賃住房。大力發(fā)展公租房，一方面可以較低的社會(huì)成本較快地實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”，另一方面通過(guò)提供安定的租賃住房，鼓勵(lì)人們尤其年輕人租房，有利于扭轉(zhuǎn)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作風(fēng)氣，還原住房消費(fèi)本質(zhì)，形成住房首先是用來(lái)居住的觀念，形成健康的、多元化和可持續(xù)發(fā)展的住房市場(chǎng)，并由此促進(jìn)金融與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

　?。ǘ┕沧赓U住房是解決“夾心層”住房問(wèn)題的主要手段。一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對(duì)那些在住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于極端不利地位的部分群體實(shí)行“托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準(zhǔn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶(hù)區(qū)改造這樣財(cái)政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進(jìn)入不了住房保障體系，也無(wú)法獨(dú)立從市場(chǎng)購(gòu)房或租房，即所謂“夾心層”。當(dāng)前住房保障體系往往重點(diǎn)關(guān)注中低收入家庭，忽視“夾心層”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧牲“夾心層”利益為代價(jià)的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場(chǎng)化住房供應(yīng)，加大“夾心層”住房壓力，那么會(huì)為社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來(lái)很多復(fù)雜問(wèn)題。為此李克強(qiáng)副總理在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座談會(huì)上明確提出，“要加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，使處于“夾心層”的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來(lái)務(wù)工人員等，通過(guò)梯度消費(fèi)逐步實(shí)現(xiàn)住有所居。”

　　（三）公共租賃住房將成為中國(guó)公共住房體系的基石。我們的住房政策設(shè)計(jì)必須要有更大的廣度和視野，不僅要考慮中低收入家庭的住房保障，也要把中間收入中的住房困難家庭、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、引進(jìn)人才等各類(lèi)群體的住房問(wèn)題同樣納入制度設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮，也就是需要構(gòu)建覆蓋“公共住房體系”。公共租賃房制度具有靈活多樣、覆蓋面大、可持續(xù)發(fā)展的多種優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必將成為中國(guó)公共住房體系的基石。從這個(gè)角度，發(fā)展公共租賃住房不是權(quán)宜之計(jì)，而是我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度中需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的制度。

　　（四）公共租賃住房是規(guī)范私人租賃住房市場(chǎng)，進(jìn)而調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)的有力措施。目前國(guó)內(nèi)城市商品住房?jī)r(jià)格的高揚(yáng)，有很大一部分因素是因?yàn)槿藗儫o(wú)法在市場(chǎng)上租到安全、可靠和穩(wěn)定的住房，同時(shí)在戶(hù)籍和子女教育方面租房者都多受制約，為此哪怕剛畢業(yè)的年輕人都不得不盡早去想盡辦法買(mǎi)房，這與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市中一般要到35歲后人們才開(kāi)始考慮購(gòu)房、之前以租房為主的情況形成很大反差。2001-2006年世界各主要城市租房比例，紐約56%，芝加哥60%，舊金山65%。加拿大多倫多49%。歐洲大城市中，倫敦44%（其中公共租賃住房24%），哥本哈根47%（其中公共租賃住房占22%），斯德哥爾摩49%。巴黎53%，布魯塞爾57%，阿姆斯特丹73%，維也納77%，漢堡80%，日內(nèi)瓦85%，柏林86%。只有在提供長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃合約的公共租賃住房的引導(dǎo)之下，私人租賃住房市場(chǎng)才可能得到規(guī)范和健康發(fā)展。租房市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，配合“以房管人”的戶(hù)籍與人口管理制度改革，將有力削減“被買(mǎi)房”的無(wú)奈，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到平抑作用。

　　二、公租房在我國(guó)國(guó)家建設(shè)中的戰(zhàn)略地位

　　公租房其實(shí)在我國(guó)還是新生事物，最早也不過(guò)2008年前后才在深圳、無(wú)錫等一些城市自行探索中產(chǎn)生萌芽。但就像1990年代房改中的住房公積金，這個(gè)本是地方實(shí)驗(yàn)性質(zhì)的制度創(chuàng)新，因?yàn)槠渑畈纳蛣?chuàng)造力，迅速在全國(guó)各城市走紅，并短短兩三年內(nèi)就上升為國(guó)家層面大力推行的公共住房發(fā)展模式。這絕非偶然。這是時(shí)代的呼求。

　　筆者以為，對(duì)于公租房，不能僅停留在一般意義上針對(duì)中低收入家庭的住房保障層面，也不盡是關(guān)系整個(gè)中國(guó)住房制度重構(gòu)的頂層設(shè)計(jì)，甚至要放到國(guó)家建設(shè)的戰(zhàn)略層面上來(lái)看。如本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決議中給公租房的界定是，“公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員”。這句話的深層含義是，公租房基于住房保障的現(xiàn)實(shí)需要，但又超越于住房保障而直接承擔(dān)促進(jìn)我國(guó)城市化和社會(huì)轉(zhuǎn)型的更宏大挑戰(zhàn)。不認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，就無(wú)法發(fā)揮公租房的最大潛力，也無(wú)法對(duì)公租房的制度設(shè)計(jì)有個(gè)正確理念。

　?。ㄒ唬┕夥渴浅鞘谢挠辛χ破?/p>

　　城市化是我國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化的關(guān)鍵命題，城市化不僅是人口的城市化，意味著生產(chǎn)活動(dòng)的集聚效應(yīng)，更意味著人們生活方式的改變。“工業(yè)化創(chuàng)造供給，城市化創(chuàng)造需求”。工業(yè)化解決了“吃穿”，“住行”等大宗消費(fèi)的激發(fā)需要城市化來(lái)完成。城市化中最大挑戰(zhàn)之一就是住房問(wèn)題。我國(guó)城市化中存在兩個(gè)突出特點(diǎn)：一方面“土地城市化”快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”。外來(lái)務(wù)工人員等城市“非正規(guī)”移民在住房、社保等方面“非市民”待遇對(duì)內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重抑制，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大阻礙。國(guó)家“十二五規(guī)劃”中已經(jīng)明確提出，城市“非正規(guī)”移民逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。而“非正規(guī)”入戶(hù)城市，關(guān)鍵就是要解決他們的住房問(wèn)題。

　?。ǘ┕夥渴潜３殖鞘懈?jìng)爭(zhēng)力的重要工具

　　近年來(lái)廣東和江浙爆發(fā)的“民工荒”顯示，沿海地區(qū)已經(jīng)在漸漸失去對(duì)中西部中低端務(wù)工人員的吸引力，主要在于沿海地區(qū)較內(nèi)陸對(duì)這些人群的工資很難拉開(kāi)差距，但生活成本卻高很多，而最大的生活成本差別就是在住房成本。以上海為例，上海在快速向“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)物流中心”進(jìn)軍，但“兩個(gè)中心”的建設(shè)不僅需要大量高端頂尖人才，同樣也需要大批普通勞動(dòng)者作為金字塔來(lái)支撐，特別在餐飲、酒店、零售、家政、物流快遞等與日常生活密切相關(guān)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，否則城市運(yùn)行成本將過(guò)于高昂，再高精尖的產(chǎn)業(yè)也將成為沙灘之塔。資料顯示，上海本地戶(hù)籍居民存在住房困難的比例并不是很大，存在住房困難的也大多有望通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)拆遷補(bǔ)償?shù)韧緩蕉@得改善。公租房的著眼點(diǎn)其實(shí)更多是要放在外來(lái)人員、非戶(hù)籍人口。上海是人口千萬(wàn)級(jí)的國(guó)際大都市，常住人口中的外來(lái)比重已經(jīng)超過(guò)30%。外來(lái)人口對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)巨大，不可或缺。上海市教育部門(mén)日前已經(jīng)公開(kāi)承諾，外來(lái)務(wù)工人員子女全部在上海享受免費(fèi)義務(wù)教育。這是非常具有戰(zhàn)略意義的舉措。但對(duì)外來(lái)人員的住房問(wèn)題還沒(méi)有獲得同樣的重要，這個(gè)問(wèn)題解決不好，會(huì)給社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)很大隱患。外來(lái)人口不僅平均的住房支付能力差，而且流動(dòng)性大，收入變動(dòng)也快。顯然不適合用產(chǎn)權(quán)方式來(lái)解決住房問(wèn)題。而且對(duì)他們的住房問(wèn)題，如果由每個(gè)企業(yè)和用人單位自行負(fù)責(zé)解決，效率低，效果差。為此必須由政府出面統(tǒng)一組織向社會(huì)開(kāi)放的、公共性質(zhì)的保障性租賃住房。這樣做可以大大降低外來(lái)人口在本市的生活成本，增強(qiáng)其安全感和幸福感，吸引大量多層次人才在上海工作和生活，持久保持上海的城市競(jìng)爭(zhēng)力。

　?。ㄈ┕夥渴菙U(kuò)大內(nèi)需的有效途徑

　　發(fā)展公租房的重要目標(biāo)之一是普遍性地降低市民住房負(fù)擔(dān)成本。拉動(dòng)內(nèi)需是“十二五”首要任務(wù)，這也是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路轉(zhuǎn)型的必由之路，在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加有迫切需求。而住房是居民的最主要開(kāi)支之一，一般而言要占到30%以上。只有降低了住房方面負(fù)擔(dān)，普通老百姓才有足夠余錢(qián)和穩(wěn)定的長(zhǎng)期預(yù)期去大膽消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需才有實(shí)質(zhì)可能。然而這個(gè)工作靠住房市場(chǎng)自身很難完成，只有靠政府出面組織和協(xié)調(diào)，對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)行必要干預(yù)，提供公益性租賃住房，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)來(lái)達(dá)到成本效應(yīng)。

　　（四）公租房是社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策的一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)

　　政策制定者應(yīng)該清楚，我國(guó)現(xiàn)階段住房政策最大的任務(wù)有兩個(gè)，一個(gè)是要適應(yīng)城市化和社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程，為城市化和社會(huì)轉(zhuǎn)型做好服務(wù)，順利完成城市外來(lái)人口的導(dǎo)入，并保障弱勢(shì)群體的基本住房權(quán)益。在這個(gè)過(guò)程中，住房政策首先要發(fā)揮社會(huì)政策的功能；第二個(gè)是要對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起正面貢獻(xiàn)，尤其防止住房市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融體系的，即不能否認(rèn)住房政策仍然要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)政策的作用。很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性較好、并已從中等收入國(guó)家向發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)型的國(guó)家都把住房政策當(dāng)作一項(xiàng)基本國(guó)策來(lái)對(duì)待，代表性如新加坡。學(xué)者鄭永年曾說(shuō)過(guò)：“新加坡的住房政策，從一開(kāi)始就是其國(guó)家建設(shè)的一個(gè)基本國(guó)策，是新加坡國(guó)家建設(shè)核心中的核心”。未來(lái)10—25年中國(guó)將迎來(lái)社會(huì)整體變遷的關(guān)鍵時(shí)期，在快速城市化進(jìn)程中妥善處理好住房民生問(wèn)題是國(guó)家建設(shè)最大的挑戰(zhàn)之一。如何圍繞城市住房供應(yīng)體系的重構(gòu)為支撐點(diǎn)而展開(kāi)對(duì)城市勞動(dòng)力、教育、養(yǎng)老、人口管理、社會(huì)融合、交通、城市建設(shè)融資等一系列重大公共政策的再造，是一項(xiàng)極具戰(zhàn)略全局意義的公共政策設(shè)計(jì)。公租房的包容性與靈活性，決定了其天然必將成為中國(guó)公共住房體系的一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)。在這個(gè)政策平臺(tái)上，可以有效導(dǎo)入豐富多樣的社會(huì)政策和經(jīng)濟(jì)政策功能，如與新城鎮(zhèn)建設(shè)和社區(qū)發(fā)展等緊密結(jié)合起來(lái)。

　　三、公租房的發(fā)展路徑

　　經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)的一再提倡，公租房的重要意義如今已經(jīng)得到普遍認(rèn)識(shí)。但還是有很多地方政府對(duì)公租房發(fā)展存在疑惑，認(rèn)為其雖然好，但難度很大，因此躊躇不前。這里可能還是因?yàn)榇嬖趯?duì)公租房性質(zhì)和作用的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

　　值得細(xì)思的是，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)公租房第一次做出對(duì)象與租金等方面的指導(dǎo)意見(jiàn)：對(duì)象上不限中低收入家庭還包括新就業(yè)無(wú)房職工和外來(lái)穩(wěn)定就業(yè)者，租金上略低于市場(chǎng)租金，融資上市場(chǎng)化，建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)化，并有以商業(yè)配套設(shè)施來(lái)平衡資金的提法。這些提法對(duì)于不熟悉公租房的人士可能會(huì)感到陌生甚至不可理解，為什么“保障性“的公租房不限中低收入住房困難家庭，租金還要市場(chǎng)化。但事實(shí)上2010年秋上海市政府正式發(fā)布的《上海發(fā)展公共租賃房的實(shí)施意見(jiàn)》中就已經(jīng)如出一轍地體現(xiàn)了如上思想。筆者參與了這個(gè)方案的制定，深悉其中理念。

　?。ㄒ唬┕夥繉?duì)象公眾化

　　國(guó)務(wù)院此次已經(jīng)明確說(shuō)明，公租房不僅面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，也面向新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。這個(gè)范圍其實(shí)是十分寬泛的，原則上只要在這個(gè)城市沒(méi)有自己的住房，其實(shí)就可以申請(qǐng)公租房。公租房的重點(diǎn)定位在解決夾心層等各階層群體臨時(shí)性、周轉(zhuǎn)性、過(guò)渡性、階段性的住房困難。收入增長(zhǎng)潛力小，長(zhǎng)期存在住房困難的群體要通過(guò)廉租房、經(jīng)適房等其他體系來(lái)解決。筆者以為，公租房對(duì)各收入群體進(jìn)行開(kāi)放兼容是十分必要的，否則如果只有低收入家庭的聚居，會(huì)形成“貧民窟”、“問(wèn)題社區(qū)”等長(zhǎng)期后遺癥，低收入居民會(huì)陷入惡性循環(huán)的“貧困陷阱”，社會(huì)也代價(jià)慘重。這是西方公共住房政策發(fā)展歷程中的深刻教訓(xùn)。

　　公共租賃房的重要作用是彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)的空白，引導(dǎo)私人租賃市場(chǎng)的理性規(guī)范發(fā)展，從而達(dá)到穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)的作用。為此公共租賃房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要適度，要重點(diǎn)提供符合“夾心層”特征需求的交通便利的中小戶(hù)型房源。對(duì)過(guò)度需求的調(diào)節(jié)不能也無(wú)法靠收入劃線或戶(hù)籍，而要靠租賃住房的適度標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自動(dòng)篩選，使高收入者不會(huì)來(lái)問(wèn)津。

　?。ǘ┕夥孔饨鹗袌?chǎng)化

　　此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議第一次明確提出，“租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、按略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定”。公租房租金僅略低于市場(chǎng)租金，看起來(lái)有些不合情理。但需要指出，雖然公租房具有公益性和非盈利性特征，然而公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不是直接帶有保障性和福利性。“租不起房”靠廉租房，“買(mǎi)不起房但租得起”靠公租房。某種程度上可以這么說(shuō)，公租房本身不直接是保障房，只是實(shí)施住房保障的一個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)。

　　這里需要強(qiáng)調(diào)，公租房不是解一時(shí)之急，而是我國(guó)將長(zhǎng)期實(shí)行的住房制度，所以要可持續(xù)發(fā)展，本身就要堅(jiān)持自負(fù)盈虧、可循環(huán)運(yùn)作，盡量不損耗公共財(cái)政資源，盡量不要財(cái)政直接負(fù)擔(dān)。為此公租房的租金必須要能夠?qū)崿F(xiàn)保本，要能夠吸引社會(huì)資金進(jìn)入。

　　公租房租金與市場(chǎng)掛鉤的必要性還在于，如果公租房租金相對(duì)市場(chǎng)租金過(guò)低，那么必然形成福利落差，變成了福利房，那么即使不考慮尋租腐敗的發(fā)生可能，所租居民就不會(huì)有搬出的動(dòng)力，公租房資源就會(huì)沉淀，達(dá)不到滾動(dòng)循環(huán)利用、救急援助的作用。香港的公屋也為此困擾很大，很多公屋居民其實(shí)收入已經(jīng)超標(biāo)，但因?yàn)楣葑饨鹬挥惺袃r(jià)的三成，就是不肯搬出去。如果強(qiáng)搬，容易引起反抗，政治上敏感，只能姑息。

　　誠(chéng)然，公租房的租金要求較高，必然與相當(dāng)一部分租客尤其最低收入群體的支付能力產(chǎn)生沖突。為此需要配合針對(duì)這部分群體的貨幣化住房補(bǔ)貼。貨幣化住房補(bǔ)貼的來(lái)源要講究群策群力，共同分擔(dān)的原則。中間收入的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，應(yīng)該由主要用人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供住房補(bǔ)貼，而政府主要對(duì)低收入、低保戶(hù)提供住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼提供的標(biāo)準(zhǔn)以（合理標(biāo)準(zhǔn)）公共租賃住房的租金與需補(bǔ)助家庭的最高可承受租金（一般為家庭收入的25-30%）之間的差額為，隨補(bǔ)助家庭的收入變動(dòng)而線性遞減。公共住房政策目標(biāo)的長(zhǎng)期目標(biāo)——以面向全社會(huì)的公共租賃住房和針對(duì)中低收入家庭的貨幣化租金補(bǔ)貼相結(jié)合的方式來(lái)推進(jìn)公共住房體系的建立。這樣，廉租房也可以兼并到公租房體系之中。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議這次也專(zhuān)門(mén)提到，“逐步實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行”。這應(yīng)該就是兩者并軌的發(fā)展路徑。

　?。ㄈ┕夥窟\(yùn)營(yíng)企業(yè)化

　　在明確前兩點(diǎn)之后，也就是不再把公租房看做福利性質(zhì)、一定入不敷出的虧本買(mǎi)賣(mài)，而是明確定位成為一個(gè)對(duì)投資者而言正常的、微利或薄利的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，那么就可以按照租賃性住宅物業(yè)的自身規(guī)律來(lái)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公租房了。

　　關(guān)于公租房的融資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、監(jiān)管、規(guī)劃等，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有較詳細(xì)指示，也限于篇幅不便展開(kāi)。這里只單講一下公租房發(fā)展初期如何籌措和興建。

　　公租房的籌集要兩手抓，既要從現(xiàn)有存量中籌措，也要新建一批。公租房任務(wù)急，規(guī)模大，首先要著眼從現(xiàn)有住房存量中動(dòng)員挖潛，比如通過(guò)“公租房中介公司”把居民和各個(gè)單位零散的閑置房源組織起來(lái)提供給“夾心層”和中低收入家庭，貴州和杭州等地包括上海的張江園區(qū)已經(jīng)開(kāi)展這方面探索實(shí)踐，值得肯定和鼓勵(lì)?；蛘咭部梢詫?duì)廢棄廠房、“進(jìn)三退二”工業(yè)園、科技園閑置用房進(jìn)行改造。

　　但公租房還是需要新建足夠批量來(lái)緩解住房供應(yīng)壓力。筆者以為，新建的公共租賃房，除了30%的高標(biāo)準(zhǔn)公共租賃房和10%的永遠(yuǎn)性質(zhì)的永租房（類(lèi)似廉租房性質(zhì)）“只租不售”外，中間水平60%保障性住房可考慮“先租后售”。這樣大多數(shù)公租房可以通過(guò)BOT方式公開(kāi)招標(biāo)獲得，政府對(duì)居住土地出讓不收取出讓金，但以評(píng)估價(jià)入股，企業(yè)對(duì)提供公租房房源總量、服務(wù)質(zhì)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政補(bǔ)貼要求進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，綜合評(píng)分最優(yōu)的中標(biāo)。在企業(yè)提供合同事先約定的15-20年公共租房服務(wù)之后，該項(xiàng)目可以自由轉(zhuǎn)為出售（屆時(shí)實(shí)際承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)），或者在符合市政規(guī)劃的前途下重建改造成商業(yè)項(xiàng)目等其他類(lèi)型物業(yè)，項(xiàng)目出售收入企業(yè)與政府按項(xiàng)目創(chuàng)立股份分成。服務(wù)期間的租金運(yùn)營(yíng)商需要按照BOT合同約定租金定價(jià)法則執(zhí)行，調(diào)整需要政府審批，租金原則上以基本可以達(dá)到回收建筑投資成本、但不顯著高于同期銀行貸款利率的回報(bào)要求為標(biāo)準(zhǔn)，要強(qiáng)調(diào)公益性。企業(yè)除了靠租金回收建筑投資成本外，項(xiàng)目資產(chǎn)升值對(duì)會(huì)計(jì)賬目報(bào)表的貢獻(xiàn)、未來(lái)預(yù)期售出收入分成，都是激勵(lì)企業(yè)參與公租房的內(nèi)在動(dòng)力。

　?。ㄋ模┕夥可鐓^(qū)化發(fā)展

　　在市中心提供公租房，靠大批新建不太現(xiàn)實(shí)，而且新建公租房標(biāo)準(zhǔn)有限制，在將來(lái)可能造成資源浪費(fèi)。中心城區(qū)的公租房應(yīng)該以存量房挖潛為主。新建公租房選擇主要在城郊結(jié)合部和新興衛(wèi)星城區(qū)。既然公租房對(duì)象以?shī)A心層為主，他們對(duì)居住地選擇余地要比中低收入家庭大的多。通過(guò)公租房的布局引導(dǎo)人口從市中心向衛(wèi)星城區(qū)轉(zhuǎn)移，壯大衛(wèi)星城區(qū)人氣，帶動(dòng)衛(wèi)星城區(qū)的就業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公租房需要分散與集中相結(jié)合，但單個(gè)公租房項(xiàng)目規(guī)模不宜太小，不然無(wú)以發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在公租房項(xiàng)目通過(guò)BOT招標(biāo)建設(shè)時(shí)候，還可以將公租房用地與商業(yè)用地出讓混合出讓?zhuān)\(yùn)營(yíng)企業(yè)同時(shí)經(jīng)營(yíng)小區(qū)物業(yè)與周邊商業(yè)，人氣互動(dòng)，形成一個(gè)具有規(guī)模效應(yīng)的新興社區(qū)。如此次國(guó)務(wù)院意見(jiàn)那樣，“公租房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡”，也就是實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)租”。香港公屋在這方面有很好的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

　?。ㄎ澹┕夥颗c住房公積金的結(jié)合

　　除了土地外，公租房的融資是最大挑戰(zhàn)。需要負(fù)責(zé)匯集財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金（房產(chǎn)稅的全部、土地增值稅和土地出讓金等的一定比例、中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金）、住房公積金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、保險(xiǎn)基金等多渠道的公共住房發(fā)展資金，引入專(zhuān)業(yè)金融機(jī)制對(duì)這筆資金進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)，包括進(jìn)行REITS和實(shí)施貸款證券化，為大規(guī)模的公共住房開(kāi)發(fā)提供長(zhǎng)期低息貸款支持或擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)住房保障資金在公共住房體系內(nèi)部長(zhǎng)期循環(huán)多元利用。住房公積金在支持公租房發(fā)展方面大有可為。但筆者建議，住房公積金不宜直接貸款公租房項(xiàng)目，那樣風(fēng)險(xiǎn)太大，作為事業(yè)單位的管理中心無(wú)能力識(shí)別和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。而應(yīng)由各地住房公積金中心自行將閑置資金匯總購(gòu)買(mǎi)財(cái)政部發(fā)行的公共住房專(zhuān)項(xiàng)債券、或公租房企業(yè)債券，既安全，也靈活，積少成多，流動(dòng)性好。另外，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)公租房租客用個(gè)人公積金余額支付租金，這樣既保障了公租房項(xiàng)目的資金回收，也解決了公積金不能買(mǎi)房就只能閑置、“逆向補(bǔ)貼”的問(wèn)題，還原了住房公積金支持住房消費(fèi)的本意。