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　　可以說，從2010年上半年開始，中國最嚴厲的樓市調控已經(jīng)持續(xù)了一年有半，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，一些政策部門也認為，這一輪的房地產(chǎn)宏觀調控已經(jīng)取得了不小的成效，但是，在本文看來，中國這一輪房地產(chǎn)宏觀調控所取得成果十分有限。

　　這主要表現(xiàn)為兩個方面，一方面是盡管經(jīng)過這一輪的房地產(chǎn)宏觀調控，早幾年一線城市快速飚升房價開始不再快速上漲，但就全國范圍來看，房價上漲的趨勢并沒有改變。經(jīng)過一年半的時間，今年6月份的房價，在70個城市僅有3個城市微跌，而其他城市房價同比仍然在上漲，只不過上漲幅度沒有以前那樣快。如果房價沒有變動，那么這個市場的宏觀調控效果就要大打折扣。

　　第二方面是房地產(chǎn)泡沫向全面延伸。而中國房地產(chǎn)泡沫之大，不僅表現(xiàn)為房價過高，讓絕大多數(shù)居民沒有能力購買，而且在于各地的住房空置率高得驚人。這里所講的住房空置率不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有沒有銷售出去的住房，但主要是投機炒作者手中持有的住房。我最近去過不少二三線城市，住房的空置率無以復加了。有些小區(qū)已經(jīng)入住近六七年了，入住率不及一半。更不說房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的海南三亞了。如果房地產(chǎn)的泡沫越吹越大，那么新一輪房地產(chǎn)宏觀調控的效果就十分令人質疑。

　　宏觀調控為何不起作用

　　那么被市場認為是最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調控政策為何起不到作用？為何過高房價就無法下降？為何房地產(chǎn)泡沫越吹越大？

　　有人認為，這是所謂的“住房剛性需求”，房價再高他們也得有房子住，傾家蕩產(chǎn)也得買房子。也有人說，房價過高是地方政府土地財政過度，是政府與住房相關的稅收收得過多；也有人說是房地產(chǎn)開發(fā)商對暴利的貪婪等。但是，諸如此類的許多推動房價上漲原因都是表象，都是結果而不是原因。

　　比如，所謂的“住房剛性需求”，當然居住權是現(xiàn)代文明社會的天賦人權，每一個人都必須有基本的居住條件保證。但這是國家的職責。如果住房作為商品需要用貨幣來購買時，特別是當房價高得讓絕大多數(shù)人都沒有能力購買時，那么這種居住的天賦人權是無法通過市場來完成的。這時進入住房市場的只能是那些可利用過高的銀行杠桿投機炒作者。如果房價過高，房地產(chǎn)泡沫巨大，整個住房市場都是利用過高的銀行杠桿的投機炒作者，那么當信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠遠高于融資成本、投機炒作成本低時，這些住房的投機炒作需求是無限的。政府希望通過增加住房供給來解決這種住房的需求，只能如擔沙填海。

　　還有，當前住房的價格過高，也不在于地方政府土地財政及住房稅收在住房價格比重多高。因為，一則如果房價是成本定價，那么房地產(chǎn)也就不會有暴利，房價也不會推得如此之高；二是無論是住房成本定價，還是住房暴利獲得，其利益實現(xiàn)都得通過最終商品來進行。如果住房是消費產(chǎn)品，其價格能夠在有限的供求關系變化中形成，居民收入預算線是其底線；如果住房是投資產(chǎn)品，其價格完全是由市場預期來決定，而這種預期又在住房投資者對住房政策的理解。因此，地方土地財政及住房稅收在住房價格中比重最高，如果不能夠通過住房商品售出，地方政府這些收益是無法實現(xiàn)的。只要改變的住房屬性或讓住房成為投機炒作工具后，企業(yè)的暴利、地方政府的土地財政才有可能。

　　調控政策應對癥下藥

　　可以說，近十年來中國內陸房價快速上漲的根本動力就是住房市場的工具性及賺錢效應。如果不對住房賺錢效應采取真正傷筋動骨政策來遏制，那么房地產(chǎn)政策要達到目的是不可能的?？梢哉f，從人類文明社會出現(xiàn)以來，無論是市場經(jīng)濟國家還是計劃經(jīng)濟國家，無論是發(fā)達國家還是經(jīng)濟落后國家，是找不到哪一個國家住房政策會保護少數(shù)人通過住房投機炒作來謀取暴利的。在政府的住房政策保護與激勵下，利用全國人民的公有土地資源，住房成了極少數(shù)人賺錢謀取暴利的工具。它掠奪與損害的則是全國絕大多數(shù)人的利益，制造了許多社會矛盾與利益沖突。如果政府房地產(chǎn)宏觀調控不是堅決去除住房投機炒作的賺錢效應，仍然堅持住房市場的工具性，那么生產(chǎn)的住房越多，整個經(jīng)濟與社會所面臨的矛盾與問題則越多。無論是所謂的增加保障性住房的生產(chǎn)，還是增加土地供給擴大商品住房供應，最后結果都不外乎是更多的人進入住房市場逐利。

　　我們可以看到，從2004年以來中國政府是出臺不少房地產(chǎn)宏觀調控之政策，特別是2010年以來，中國房地產(chǎn)調控政策更是出臺頻繁。為何中國房地產(chǎn)調控政策出臺得越多，中國房價飚升得越厲害，房地產(chǎn)投機炒作越嚴重？根本上就是一系列的錯誤住房政策結果。在中國住房的基本功能已不是居住，而是賺錢的工具。只要持有住房是有利可圖，那么無論是商品住房還是保障性住房，官民豈能不會千方百計逐利？特別這種住房賺錢效應在隨房價飚升在進一步強化與擴展時，如果中國政府住房宏觀調控政策不是從這里入手，僅是作些表面文章，比如限購、限價、市場管理等，那么住房投機逐利者更是會無所不在。

　　總之，要讓中國內陸房地產(chǎn)市場得到根本上的調整，擠出房地產(chǎn)泡沫，那么政府就得利用成熟市場行之有效的經(jīng)濟手段（信貸及稅收）堅決去除住房市場賺錢效應，堅決嚴厲地打擊住房投機炒作。如果住房不存在賺錢效應，那么住房合理需求就自然生成，政府房地產(chǎn)政策根本不需要什么限購、限價來遏制住房不合理的需求了。

　　(作者是中國社會科學院金融研究所研究員)