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　　第六次全國(guó)人口普查結(jié)果告訴我們：人口流動(dòng)導(dǎo)致的某些核心區(qū)域人口增長(zhǎng)銳利。（資料圖片）

　　近日閱讀了一份資料，通過(guò)對(duì)第六次全國(guó)人口普查結(jié)果分析，得出了中國(guó)未來(lái)人口變動(dòng)的方向與趨勢(shì)，讀后覺(jué)得有一定價(jià)值，和我的觀(guān)點(diǎn)也相互印證，我曾寫(xiě)過(guò)《人口變數(shù)揭示房地產(chǎn)業(yè)景氣只有5年》。

　　人口作為社會(huì)最基本的元素，是決定經(jīng)濟(jì)的最基本參數(shù)。人口增長(zhǎng)與流動(dòng)方式發(fā)生變化，對(duì)社會(huì)、對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)教育都會(huì)發(fā)生深遠(yuǎn)的影響。但對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，更會(huì)發(fā)生直接且深遠(yuǎn)的影響！

　　目前，一般民眾甚至包括很多房地產(chǎn)行業(yè)高管都還簡(jiǎn)單相信：中國(guó)的城市化會(huì)繼續(xù)推動(dòng)全中國(guó)的房地產(chǎn)繁榮發(fā)展。而不會(huì)相信：即使政府主導(dǎo)的城市化在繼續(xù)，但不同的城市，房地產(chǎn)業(yè)卻會(huì)有不同的命運(yùn)。

　　從理性數(shù)據(jù)上來(lái)分析未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的變局，第六次全國(guó)人口普查結(jié)果中揭示的人口增長(zhǎng)和流動(dòng)趨勢(shì)會(huì)告訴我們什么呢？

　　第六次全國(guó)人口普查結(jié)果告訴我們：中國(guó)未來(lái)人口自然增長(zhǎng)放緩，但人口流動(dòng)導(dǎo)致的某些核心區(qū)域人口增長(zhǎng)銳利。因此人口流動(dòng)，而不是人口的自然增長(zhǎng)，將成為決定一個(gè)地區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要因素，更將成為決定一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)的主要因素。

　　從2000年到2010年，人口僅凈增7，390萬(wàn)人，但流動(dòng)人口2.2億人（如果包括市轄區(qū)內(nèi)人戶(hù)分離人口為2.6億人）。從全國(guó)人口占比增加前10名的省市來(lái)看，人口流動(dòng)的方向仍然是朝向東南沿海市場(chǎng)化程度最高的廣東、浙江，以及上海、北京、天津這三大直轄市。而新疆人口在全國(guó)人口占比中顯著上升。

　　從全國(guó)人口占比減少前10名的省市來(lái)看，除了傳統(tǒng)上的人口流出地區(qū)四川之外，中部的湖北、安徽、河南、湖南都是人口流出大省，重慶是四個(gè)直轄市中唯一人口占比下降的。而且中西部6個(gè)省市出現(xiàn)了人口萎縮。

　　顯然，對(duì)人口快速流入地區(qū)，其房?jī)r(jià)如果有經(jīng)濟(jì)基本面支持，且沒(méi)有過(guò)度透資未來(lái)人口流入紅利，其房?jī)r(jià)必然是堅(jiān)挺的，甚至還要繼續(xù)大漲，因?yàn)檫@部分流入人口是最有活力和對(duì)經(jīng)濟(jì)最有創(chuàng)造力的人口。

　　而對(duì)人口快速流出地區(qū)，其區(qū)域投資價(jià)值將遞減。即使是該區(qū)域的中心城市，因?yàn)檫@些城市的人口遷入絕對(duì)量增加了，但增量人口的素質(zhì)及創(chuàng)造力和流入發(fā)達(dá)地區(qū)的人口是不可比的，因此其房?jī)r(jià)漲幅缺乏可持續(xù)的有效動(dòng)能支持，房?jī)r(jià)是不看旺的。

　　過(guò)去10年的中國(guó)高速城市化，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但這個(gè)城市化是不是能在全國(guó)一如既往地堅(jiān)挺并繼續(xù)推高房?jī)r(jià)呢？事情可能并沒(méi)有如此簡(jiǎn)單。

　　中國(guó)城市化率已經(jīng)接近50%，中國(guó)的三大直轄市，以及以廣州和深圳為中心的廣東，都是過(guò)去10年在全國(guó)人口占比上升較快的城市，中國(guó)正在實(shí)現(xiàn)超級(jí)城市化及超級(jí)城市群化。

　　在這10年，市場(chǎng)最有效地配置了人力資源。中國(guó)市場(chǎng)化程度最高的地區(qū)，也成為吸引人口最多的地區(qū)，成為中國(guó)過(guò)去10年經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的引擎和中國(guó)制造迅速崛起的基地，也將繼續(xù)引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)城市化的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　中國(guó)超級(jí)城市及城市群的崛起，是政府和市場(chǎng)雙層力量配置合謀的典范。這種城市配置方式是模仿西方的城市化之路，但中國(guó)因?yàn)樵谌丝跀?shù)量方面與西方國(guó)家有級(jí)數(shù)級(jí)的差別，這個(gè)因素是否會(huì)導(dǎo)致中國(guó)未來(lái)城市發(fā)展前景的質(zhì)的區(qū)別呢？大城市病問(wèn)題遲早會(huì)出現(xiàn)，在中國(guó)尤烈，但現(xiàn)在我們還在高唱贊歌，我也不便對(duì)中國(guó)近幾年取得的“巨大城市化成就”妄加評(píng)論。

　　基于上述分析，房地產(chǎn)戰(zhàn)略研究員許子枋判斷：

　　人口增長(zhǎng)與流動(dòng)趨勢(shì)的變動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)布局將是決定性的，作為大型以房地產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)集團(tuán)如果漠視或忽視這種人口變動(dòng)因素，其企業(yè)發(fā)展將遭遇危機(jī)！在中西部人口流出區(qū)域，其房?jī)r(jià)行之不遠(yuǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)將被通脹抹平，房?jī)r(jià)上升的動(dòng)能不大，房?jī)r(jià)下降的壓力很有。因此中西部尤其非省會(huì)及非區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市房地產(chǎn)投資價(jià)值將值得懷疑！

　　而中國(guó)一線(xiàn)城市和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)或人口持續(xù)流入的省市，房?jī)r(jià)上升的動(dòng)能很大，房?jī)r(jià)下降的壓力沒(méi)有！如果要控制房?jī)r(jià)，就必須控制人口遷入和流動(dòng)人口移入，城市當(dāng)局愿意嗎？何況中國(guó)的戶(hù)籍改革又是時(shí)代所趨，除非我們假定目前房?jī)r(jià)中已將人口和經(jīng)濟(jì)銳利增長(zhǎng)的紅利提前透支了，否則，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)追高。

　　附詩(shī)轉(zhuǎn)民謠：“十年建房，巍巍江南。今看飛鳥(niǎo)，凄愴江潭。鳥(niǎo)猶如此，人何以堪？”對(duì)新進(jìn)一個(gè)城市的創(chuàng)業(yè)人員，尤其是農(nóng)村出來(lái)的，其心如此吧！他們已永遠(yuǎn)不會(huì)是既得利益者了。