最近，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和人民銀行聯(lián)合出臺住房公積金新政策，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。據(jù)公開報(bào)道顯示，此次住房公積金改革有望提高首套住房貸款額度，取消了住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，此舉可以為住房公積金貸款者節(jié)省一筆不小的費(fèi)用。此次住房公積金新政，對于購房者來說是否真切成為“利好”政策？是否能真正發(fā)揮住房公積金的效用？如何防止政策改革所引起的“并發(fā)癥”？還需要哪些“補(bǔ)丁”來釋放改革紅利？本期讀者參議就此熱議，敬請關(guān)注。
——編者
新政“看上去很美”
■ 彭琳
繼房貸松綁后，近日住建部、財(cái)政部、央行三部門又發(fā)文放松住房公積金貸款的條件。不過，雖然此次中央住房公積金“新政”誠意十足，但是各地具體實(shí)施起來卻是百般無奈，由于受資金額度、政府管理、地方利益等因素影響，住房公積金新政陷入了“看上去很美”的尷尬。
住房公積金提取比例各地不同，并未做到普惠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市額度非常緊張，三四線城市卻一直在“沉睡”。北京上海的提取比例為50%，廣州新增提取比例高達(dá)76%，廣州住房公積金提取比例已超過警戒線，達(dá)全國最高。從7月起，廣州每月住房公積金貸款限額10億元，8、9月新增額度更是當(dāng)天上午就被搶光。因此，有網(wǎng)友戲言在廣州申請住房公積金貸款比搶春運(yùn)火車票還難。顯然，被稱為“史上最嚴(yán)”廣州住房公積金政策與中央此番新政多有抵觸。北上廣深等一線城市住房公積金額度不夠用，而很多三四線城市數(shù)萬億元的住房公積金卻在“睡大覺”，如何對資金進(jìn)行有效配置十分關(guān)鍵，單單一紙文件恐怕難以奏效。
由于住房公積金背后的牽涉面廣，住房公積金異地互認(rèn)實(shí)施難度大。此次新政中，被外界給予最多期望的莫過于異地互認(rèn)，但具體執(zhí)行起來卻很難。筆者從廣東省住建廳一位官員口中了解到，這涉及住房公積金歸集資金的跨市甚至跨省調(diào)配，住房公積金使用額度偏緊的城市對執(zhí)行異地互動(dòng)的政策缺乏主動(dòng)。而如何協(xié)調(diào)各地住房公積金貸款額度也是疑問，全國各地貸款額度都不相同，如北京最高貸款額度是80萬元，上海是60萬元，深圳是50萬元。此外，住房公積金沉淀資金大都以活期的形態(tài)托管在銀行，產(chǎn)生的利息加上住房公積金貸款所得均屬于住房公積金增值收益范疇。因此，住房公積金托管歷來都是銀行與政府互通利益的巨大蛋糕。這就意味著，大量住房公積金沉淀資金背后還牽扯著地方利益，異地互認(rèn)更難執(zhí)行。
住房公積金各項(xiàng)政策各地執(zhí)行不一。由于此次通知并不具有法律強(qiáng)制效力，而且缺乏相應(yīng)監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制，地方政府很有可能不執(zhí)行或在執(zhí)行中打折扣，而銀行方面則大可借口資金緊張或利率過低不配合執(zhí)行。據(jù)記者多方了解，河南住房公積金新政早出，但遲遲未能落地；廣州由于等待時(shí)間太長，很多新的樓盤已經(jīng)拒絕買家用住房公積金貸款購房；四川則明確只能在戶籍所在地申請住房公積金貸款；而在已經(jīng)開啟住房公積金異地購房的安徽省淮南市，由于貸款辦理耗時(shí)較長，許多開發(fā)商不接受異地住房公積金貸款的市民進(jìn)行貸款。
可見，雖然中央住房公積金新政具有一定的積極意義，及時(shí)回應(yīng)了民生關(guān)切的異地互認(rèn)問題，試圖激活數(shù)額龐大的資金。但在落地上還需打破多重藩籬，出臺更多操作性政策，住房公積金才能真正發(fā)揮作用。
異地互認(rèn)須加速推廣
■ 郭家軒
備受外界關(guān)注的住房公積金新規(guī)出臺，一石激起千層浪，而其中最為激蕩的漣漪，無疑則是廣大職工能否真正從中受益。
從購房者的角度來說，住房公積金貸款的優(yōu)勢在于貸款利率較商業(yè)貸款低，可以降低購房者購房成本。而隨著各地逐步推出異地互貸后，購房者就可充分利用好住房公積金貸款的額度，避免異地從業(yè)造成額度浪費(fèi)。此次的《通知》充分考慮到了職工的流動(dòng)問題，對流入地和流出地房地產(chǎn)市場均制定了對應(yīng)的刺激政策。
對流入地而言，允許新進(jìn)入職工將異地已有繳存期限累加，這有助于促進(jìn)新進(jìn)入職工的剛性需求提前釋放；而對流出地，也允許職工在工作地繳存住房公積金，在戶籍地申請貸款購房，不僅放松了職工回鄉(xiāng)購房的貸款限制，還對流出地房地產(chǎn)市場形成一定的支撐。
但可以預(yù)見的是，當(dāng)下推廣住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)難度不大，不過想要實(shí)現(xiàn)全面推廣異地貸款業(yè)務(wù)，目前仍存在很大難度。
同時(shí)，就住房公積金新規(guī)適用范圍來看，包括首套自住房和第二套改善性普通自住房，主要集中于中小戶型住房，這一放松政策對經(jīng)濟(jì)型住房的支持力度較大，普通職工也有望從中獲得更多的傾斜。當(dāng)前已有部分城市利用住房公積金貸款購買首套住房可以享受到首付兩成的政策。 對于降低購房者“門檻”，尤其是一部分有自住需求購房者來講，是極大利好消息；而且這些政策對于購房剛需而言，也會(huì)刺激這部分市場需求提前釋放。
不過，需要清晰認(rèn)識到，盡管新規(guī)落地引來叫好聲一片，但廣大職工一直以來關(guān)注的住房公積金繳納“肥瘦不均”、“繳錢容易提取難”等“頑疾”，想要得到根本醫(yī)治，仍需下大力氣。
一方面，當(dāng)前住房公積金管理中暴露出來的繳納不公廣泛存在，不同行業(yè)、不同地區(qū)之間住房公積金的繳納額度也千差萬別。另外，面對目前較高的房價(jià)，中低收入職工很可能無力承擔(dān)購房首付，事實(shí)上卻無法使用住房公積金，這也就是坊間為什么稱現(xiàn)有住房公積金政策存在“劫貧濟(jì)富”傾向了。
打好“制度補(bǔ)丁”
■ 涂啟智
住房公積金異地互認(rèn)是深孚眾望、富有“誠意”的惠民新政，要使利好政策彰顯制定初衷，不能忽視當(dāng)前住房公積金制度的缺陷與漏洞，還要考慮到住房公積金異地互認(rèn)將會(huì)出現(xiàn)的新問題，以便未雨綢繆打好“補(bǔ)丁”，讓新政“改革紅利”最大化釋放。
修復(fù)住房公積金“嫌貧愛富”的制度漏洞。住房公積金制度在建立之初，就具有將高低收入群體全部納入進(jìn)來的普惠精神；2008年七部委聯(lián)合整改住房公積金，再次形成共識:“加強(qiáng)住房公積金制度創(chuàng)新探索，增強(qiáng)對中低收入家庭的支持力度”。 然而就這些年運(yùn)作情況看，住房公積金改善低收入家庭居住條件的作用并不明顯。主要存在兩方面問題：一是高收入群體住房公積金單位繳存比例較高，而低收入群體單位繳存比例較低，越是繳存比例高越是能夠享受到制度實(shí)惠，而繳存比例較低的低收入群體就很難享受到“制度紅利”。二是不同地區(qū)乃至同一地區(qū)不同身份人員住房公積金繳存與使用時(shí)間存在先后，導(dǎo)致不同群體享受住房公積金政策福利差別懸殊，比如有人買房時(shí)尚未享受住房公積金優(yōu)惠政策，完全靠商業(yè)貸款，而有人在享受到住房公積金實(shí)惠之后才開始買房，擁有同等條件的住房，誰會(huì)少出錢不言而喻。住房公積金使用提取比例與額度向低收入者以及較晚享受政策優(yōu)惠者傾斜，住房公積金“嫌貧愛富”狀況才有望扭轉(zhuǎn)。
破除住房公積金地方利益樊籬。不少地方，住房公積金提取困難重重，有些地方即使因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)等原因，也只是提取個(gè)人繳存部分，而單位繳存部分保留不動(dòng)，這昭示很多地方將住房公積金看成一項(xiàng)財(cái)源。住房公積金異地互認(rèn)必須打破這種地方利益樊籬。異地互認(rèn)只是一個(gè)大方向，技術(shù)層面如何操作還需出臺配套細(xì)則，宜分門別類確定不同地區(qū)之間住房公積金轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)和比例，尤其是繳存基數(shù)較高與繳存基數(shù)較低地方之間劃轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)比例，明確轉(zhuǎn)移地與接續(xù)地如何高效對接避免異地房貸手續(xù)繁雜等，都應(yīng)當(dāng)通盤考慮統(tǒng)籌謀劃。
全國住房信息聯(lián)網(wǎng)要跟上。既然利用商業(yè)貸款購買商品房因首套、二套、多套區(qū)別而利率不同，那么利用住房公積金貸款買房利率也應(yīng)該有所不同。這樣做的目的，都是為了防止有人蓄意炒房抬高房價(jià)，傷害低收入群體購買首套房的利益。
住房公積金為誰的住房“積金”
■ 巴恒星
我國的住房公積金制度已有20多年的歷史，雖經(jīng)過不斷完善，但近年來其中的一些制度性弊端日益暴露，受到多方指責(zé)，甚至一度引起存廢之爭。本次出臺的幾條新政恰好適應(yīng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境發(fā)展切中時(shí)弊，在一定程度上起到興利去弊的功效，因此贏得不少人叫好。然而，在新時(shí)期背景下，住房公積金制度不能只滿足于局部修補(bǔ)，需要重新思考其功能定位——到底該為誰服務(wù)，其目標(biāo)定位的核心是住房金融還是住房保障？
近年來，由于我國居民收入差距拉大，導(dǎo)致不同階層對住房的支付能力差別顯著，存在住房問題的主要是低收入者。因此，如果住房公積金的核心定位是住房金融，是一種解決住房問題的融資機(jī)制安排，那么其目標(biāo)群體就應(yīng)該是中高收入人群，因?yàn)槔U存容易且運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)低。早在2005年，人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》提到，“住房公積金對支持中低收入職工購房的效果不明顯”。世行《中國2006年第三季度經(jīng)濟(jì)季報(bào)》認(rèn)為中國住房公積金主要讓高收入者受益。房價(jià)高、窮人貸不起、政府貼息都讓高收入和較高收入者受益，有劫貧濟(jì)富之嫌。
其實(shí)，雖然表面上住房公積金制度提供的貸款利率優(yōu)惠適用于全體繳存人，但由于該制度并不保證繳存人具有購房能力，因此收入越高、資信越好的群體也就越有可能購房、越容易獲得貸款。同時(shí)由于住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性繳存原則，國家公權(quán)力介入就更加劇公平原則失衡。在此情況下，住房公積金制度本身就放大了不同收入群體之間的收入差距。然而，住房公積金制度的設(shè)計(jì)初衷應(yīng)是讓其承擔(dān)部分的社會(huì)保障功能，首要目的在于解決居民基本住房需求，而非滿足投資或投機(jī)性需求?？墒聦?shí)上，我國現(xiàn)階段的住房公積金既無“保障功能”，亦非“社會(huì)福利”，其實(shí)際的制度效果恐怕會(huì)導(dǎo)致“多數(shù)人受損，少數(shù)人受益”的社會(huì)不公。
相反，如果住房公積金的核心定位是住房保障，那么其目標(biāo)群體應(yīng)是低收入群體，應(yīng)該積極為住房保障體系建設(shè)提供融資服務(wù)。但同時(shí)，這將會(huì)導(dǎo)致繳存不足和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)過大，使現(xiàn)行的住房公積金運(yùn)營機(jī)制與此目標(biāo)定位產(chǎn)生內(nèi)在沖突。對此，只要通過政策設(shè)計(jì)將住房公積金從“普惠”轉(zhuǎn)向“特惠”，集中力量為需要通過公共部門來幫助解決住房問題的那些人，為他們提供好融資服務(wù)，就能在“雪中送炭”中克服掉這些障礙。
