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　　面對房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下跌，中國政府終于又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。政策魔法短期內(nèi)可能將對買房者產(chǎn)生心理影響，這相當于給賣房者創(chuàng)造最佳良機。

　　高房價實質(zhì)淪為投資游戲

　　面對房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下跌，中國政府終于又一次打開了政策“救市”的魔法盒子。3月30日，五部委先后下發(fā)通知，在購房首付、二手房首付以及營業(yè)稅上作出調(diào)整。此舉被市場普遍認為政策力度超出預期，且為史上最寬松的政策。

　　此前，包括各地限購、限貸的放松以及貨幣政策降息降準，這些救市之舉，不僅沒有讓樓市回光返照，反而，最終均以慘淡收場。尤甚的是，今年1-2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負增長。其中，住宅銷售面積下降17.8％，比去年全年跌幅擴大8.7個百分點；住宅銷售額下降16.7％，跌幅擴大8.9個百分點。與此同時，高頻數(shù)據(jù)顯示3月份銷售并未有所改善。

　　其實，之所以諸多政策仍難阻樓市的下滑，就是中國樓市已被過度透支需求，特別是購買力。于是，要么降低門檻，要么鎖定真正有購買能力的人群。

　　雖然公貸首套房首付降為2成，但是實際上首付款并非購買力的唯一衡量指標，后續(xù)月供才是關鍵購買力。月供與工資的匹配性才是銀行放貸的門檻。因此看似買房門檻降低了，杠桿比例放大了，其實不然，畢竟首付款和后續(xù)還貸是此消彼長的關系。

　　于是，當前的高房價實質(zhì)上淪為精英層次的擊鼓傳花游戲。然而，猶如股票投資價值所在，投資的核心在于具有壟斷且稀缺性標的物。顯然，目前的房地產(chǎn)已毫無稀缺性可言。金融危機后的救市，就是因為樓市稀缺性（供應不足）存在，稍微改變預期，樓市就立竿見影?？梢姡缃袼^的房價投資屬性已大為降低。

　　乘勢賣樓是最佳時機

　　新增居民中長期貸款與個人按揭貸款來源：光大證券政策魔法可能將對買房者產(chǎn)生心理影響，這相當于給賣房者創(chuàng)造最佳良機。首先，即便樓市房價有望迎來反彈，但是幾乎沒有分析師認為樓市下行的大格局據(jù)此發(fā)生變化。比較容易理解的是，今年GDP增速下調(diào)至7%，無疑默認了房地產(chǎn)投資增速的放緩趨勢。在房地產(chǎn)投資增速淪為個位數(shù)時代，房價又能漲多少呢？

　　其次，極端假設今年房價漲幅將達到10%。但是10%的收益率甚至還不如目前的互聯(lián)網(wǎng)金融投資收益。盡管互聯(lián)網(wǎng)金融存在一定的風險，但是部分互聯(lián)網(wǎng)金融以第三方資產(chǎn)托管、保險為模式大大降低了風險。對于已通過資金杠桿比例買完房的投資者，與其承受房價下跌誘發(fā)的杠桿風險，還不如脫手追求更具有穩(wěn)定其它渠道的投資收益。

　　另外，股市的資金虹吸效應，帶動居民和企業(yè)資產(chǎn)配置發(fā)生顯著變化，無論居民和企業(yè)的自有資金，還是通過融資得到資金，配置房產(chǎn)意愿均有所下降，而通過各種渠道進入股市意愿顯著上升。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自有資金部分已經(jīng)在今年1-2月同比下跌3.4%。

　　再次，政策救市的彈藥打的差不多了。如上述分析，資金杠桿比例放大并不意味著剛需族買房門檻就降低了。在購買力透支背景下，未來政策進一步救市的重點依舊將落在真正具有購買能力上。假如二套房的首付再次降低，實質(zhì)無異于宣告樓市再次進入投機時代。投機時代將有引發(fā)兩方面的問題：一是，房價過高，淪為精英層次的游戲。二是杠桿比例被放大的風險。

　　其實，政策托市只是為體制機制改革贏得時間和空間必然結果。通過緩跌來釋放房地產(chǎn)泡沫風險，更符合政策的邏輯，而非啟動新一輪房地產(chǎn)泡沫?！?/p>