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　　北京商品房庫存持續(xù)減少已經(jīng)成為不可逆的重要特征之一。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，目前北京市商品房住宅庫存為62144套，這一庫存為最近7年的第二低點(diǎn)，刷新了最近三年的最低記錄。整體看，如果以2014年1月1日后供應(yīng)的項(xiàng)目計(jì)算為有效庫存看，北京商品房住宅實(shí)際可售只有39288套。也就是說最近三年供應(yīng)的項(xiàng)目，待售的庫存不足4萬套。按照2015年全年簽約的5.4萬套計(jì)算，去化時(shí)間只有8.5個(gè)月。

　　亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅梳理北京在售樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，總價(jià)在100萬以下的樓盤，目前北京僅有20個(gè)。而這些樓盤悉數(shù)為商住項(xiàng)目。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，“五環(huán)內(nèi)預(yù)售價(jià)格普遍在10萬元/平方米以上，2015年是北京豪宅元年，而2016年將迎接豪宅大戰(zhàn)最血腥的一年?！彪m然年初簽約成交在高位，但未來將有60個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超過10萬元/平方米。而從目前的市場(chǎng)簽約看，按照過去幾年的平均成交，五環(huán)內(nèi)北京每年簽約在5000套左右，目前市場(chǎng)庫存去化不足1年，整體市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)依然緊張。從2015年1月1日開始供應(yīng)的五環(huán)內(nèi)商品房可售庫存只有3000套。

　　一線城市庫存減少的另外一個(gè)現(xiàn)象是，土地供應(yīng)量也在減少。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年一季度，一線城市合計(jì)供應(yīng)土地只有70宗，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了歷史最低。同比2015年一季度供應(yīng)的1032萬平方米，供應(yīng)量銳減33%。從成交的土地情況看，更是只有57宗，619萬平方米，單季度供應(yīng)刷新最低記錄，雖然有春節(jié)因素影響，但同比依然跌幅高達(dá)45.8%。其中住宅類地塊只有17宗。

　　張大偉認(rèn)為，從目前市場(chǎng)看，一線城市庫存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場(chǎng)預(yù)期，目前一線城市的庫存去化周期基本都在10個(gè)月以內(nèi)，這種情況下市場(chǎng)價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。整體看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入城市化末期。

　　在這種情況下，開發(fā)商面臨“無米下炊”的局面。

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月第三周（3月14日-3月20日）北京商品住宅共有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括紫御長安、新華聯(lián)YOYO悅城兩個(gè)商住項(xiàng)目，以及京投銀泰·萬科西華府、首開龍湖·天璞等3個(gè)普宅項(xiàng)目。共新增住宅產(chǎn)品594套，預(yù)售許可面積5.5萬平方米，環(huán)比分別下滑44%、52%。

　　郭毅認(rèn)為，原本“兩會(huì)”后，一年的調(diào)控政策方向得以明確，本就是項(xiàng)目加快入市的階段，今年更受到近期需求旺盛的拉動(dòng)，因此，自3月份開始大量項(xiàng)目推盤入市。而近期調(diào)控政策恐將緊縮的陰霾更促使開發(fā)商搶收業(yè)績，從而集中供應(yīng)。因此當(dāng)前進(jìn)入了市場(chǎng)供給的活躍期。

　　不過郭毅同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的供需兩旺不可持續(xù)。一方面受土地資源稀缺的影響，2015年北京出讓的純商品住宅用地面積僅300萬平方米，而當(dāng)年商品住宅成交量高達(dá)700萬平方米，需求上升，但受制于土地供給萎縮，開發(fā)商在“無米下炊”的情況下自然會(huì)控制供應(yīng)節(jié)奏；另一方面，“地少價(jià)高”帶來的高價(jià)項(xiàng)目不斷增多，以及整體市場(chǎng)豪宅化，也將使整體銷售節(jié)奏放緩。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，上周5個(gè)項(xiàng)目的總供量不過594套，平均每個(gè)項(xiàng)目僅供應(yīng)了119套，由此可以看出開發(fā)商面臨的市場(chǎng)窘境。而這種“化整為零”的饑餓療法也加速了入市項(xiàng)目的去化速度，上周入市的5個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)入市當(dāng)天即告售罄。

　　整體上，一線城市庫存也處于歷史低點(diǎn)。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3119萬平方米，環(huán)比減少4.4%，同比減少16.0%。按照“存銷比=庫存量/近6個(gè)月成交面積均值”的公式計(jì)算，一線城市2月份新建商品住宅存銷比為8.7個(gè)月，處在歷史低位。

　　2016年2月份，京滬穗深4個(gè)城市新建商品住宅庫存量分別為910、937、878和394萬平方米。環(huán)比增幅分別為-5%、-6%、-2%和-5%，同比增幅分別為-12%、-27%、-11%和-3%，4個(gè)城市新建商品住宅庫存量環(huán)比和同比均出現(xiàn)下滑。上海表現(xiàn)最突出，回到2013年樓市繁榮期水平。2016年2月份，京滬穗深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為10.2、7.1、10.6和7.0個(gè)月，相比2016年1月份9.8、7.3、10.0和7.4個(gè)月，上海和深圳新建商品住宅存銷比下降，北京和廣州存銷比略有上升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘稱，從存銷比歷史走勢(shì)來看，上海存銷比一直在加速下滑，且降到歷史低位，未來房價(jià)仍將穩(wěn)中有升；深圳存銷比在去年8月份降到歷史最低點(diǎn)，現(xiàn)處于盤整階段；北京和廣州表現(xiàn)相對(duì)滯后，未來會(huì)跟隨深圳和上海走勢(shì)，存銷比將逐步走低，房價(jià)上漲仍然可期。

　　姚臘認(rèn)為，從當(dāng)前一線樓市出現(xiàn)“恐慌性”購房背后動(dòng)因來看，其實(shí)主要是各項(xiàng)政策出臺(tái)不斷刺激樓市需求的結(jié)果，持續(xù)的貨幣寬松和信貸寬松政策，刺激了過去積壓需求的集中釋放，資金和資源不斷涌向一線城市。待本輪市場(chǎng)需求集中釋放完畢之時(shí)，樓市熱度會(huì)逐步退去，下半年樓市或?qū)⑦M(jìn)入盤整階段?！?br/>