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      上海的土地出讓方式有望微調(diào)，此次調(diào)整之后，拍賣門檻會隨之越來越高。

　　有消息表示，上海土地交易部門上周召開競買人座談會，告知與會開發(fā)商擬改革土地出讓模式，計劃采取招標和掛牌結(jié)合的方式進行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達40%。

　　記者在多家開發(fā)商中證實了這一消息。多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，這一舉措旨在提高上海土地出讓的門檻，按這一設(shè)想，該改革會先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實施。

　　改革后的土地公開公告方式不變，公證處于公告結(jié)束后一個工作日審核保證金，并于當日發(fā)布通知，確定具體交易方式，以及后續(xù)交易活動安排。

　　根據(jù)審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數(shù)達3人及以上，發(fā)布有競價招標通知，投標人數(shù)不對外披露。若通過審核的有效申請人數(shù)為1~2人，即發(fā)布掛牌通知，同時發(fā)布競買人數(shù)。

　　流程方面，現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)最多只有3家公司參與。也就是說，原本“15家企業(yè)參與，10家企業(yè)觀摩競拍過程”的場面可能不復(fù)存在。土地交易中心人士解釋稱，現(xiàn)場競價從人數(shù)上進行控制，競價時間能大大縮短。

　　此外對保密等級也予以提升，若復(fù)合式土地出讓最終成行，公告期結(jié)束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會審核保證金。審核后若有效申請者達3人及以上，人數(shù)將不對外公布。

　　此前，保證金提交之后進入報名環(huán)節(jié)，參與競拍的人數(shù)均會在官網(wǎng)上披露。在報名環(huán)節(jié)中，眾多開發(fā)企業(yè)甚至能從某些渠道了解競爭對手情況，提前做準備。

　　此前，在上海多宗重要土地的拍賣中，都能找到競拍對手的信息，“有一些小的開發(fā)商經(jīng)?？窟@個方法來"混拍賣"，比如一些開發(fā)商不想溢價太高，就會提前找對手先行勾兌，勸他們提前放棄。”上海一家中等規(guī)模的開發(fā)商對記者透露，這也是要提高土地出讓保證金比例的原因，此前，只需要付20%就可以了，這次提高到40%。

　　會議中還透露出，投標人私下接觸相關(guān)人員的，則3年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為列入誠信檔案并上網(wǎng)公示，同時已提交的保證金不予退還。

　　這次會議中透露出更大的改變在出讓方式上。

　　評標分值一般由商務(wù)標分值和技術(shù)標分值兩部分組成，原則上總分設(shè)置為100分。通常情況下，商務(wù)標由4部分組成，分別是經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗和出讓人響應(yīng)度。

　　評標小組根據(jù)評標結(jié)果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據(jù)現(xiàn)場競價情況產(chǎn)生，但不得超過3人。

　　也就是說，一些土豪將被上海市場拒之門外，“這個市場將不再是有錢就可以買得到土地的了。”業(yè)內(nèi)人士分析說，越是稀缺的土地，越會掌握在好的開發(fā)商手中，一些資質(zhì)較差的開發(fā)商會因多個條件被拒之門外。

　　這不得不讓人想到，2006年的“星河灣、金地”搶地時間，當年7月中旬，受陸家嘴集團委托，浦東土地交易中心公開掛牌出讓占地560余畝的“花木新民北路地塊”，27億元的底價使其成為年度浦東“地王”。

　　當時，金地集團以高出底價122%的59.89億元的報價領(lǐng)先，如果成交，則必將成為全國年度“地王”。最終的招標結(jié)果是浦東房地產(chǎn)交易中心卻發(fā)出通知，稱因“技術(shù)原因”暫停決標，并把保證金返還給8家企業(yè)，最終，和金地集團價格存在落差的星河灣以42.4億元中標。

　　不過，具體技術(shù)標和商務(wù)標的評分標準暫時還不得而知。不過，從種種跡象表明，這是不斷在提高標準的一個結(jié)果。此次參加會議的一家開發(fā)商對記者表示：“好的土地會集中在好的開發(fā)商手中，這對市場是一個優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。”