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　　5月25日，國(guó)土資源部和廣東省政府批復(fù)的《深圳市土地管理制度改革總體方案》（下稱《方案》）公布，深圳土地管理制度改革正式啟動(dòng)。隨后，工業(yè)用地自主開發(fā)、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)等傳言不斷出現(xiàn)。深圳有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近日社會(huì)上針對(duì)深圳“土改”的各種傳言完全沒有依據(jù)，目前沒有具體政策出臺(tái)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，土地管理制度改革的核心是理順利益關(guān)系。在現(xiàn)有土地管理制度下，需要妥善處理政府和土地使用者的利益關(guān)系。從目前情況看，土地改革必然會(huì)重塑利益格局，因此也會(huì)帶來較大阻力。短期內(nèi)，深圳難以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，也不存在確權(quán)時(shí)間表。法律專家認(rèn)為，深圳“土改”由中央政府授權(quán)，深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)又有獨(dú)有的立法權(quán)，“土改”若想取得成功，并樹立示范效應(yīng)，需要在“產(chǎn)權(quán)立法”上尋求突破。

　　深天健樣本

　　廠房變住房收益或存變數(shù)

　　談到深圳“土改”，不得不說三年前就已啟動(dòng)以土地二次利用為重點(diǎn)的“城市更新”（舊城改造），但是目前成效并不明顯，現(xiàn)有土地管理體制下利益分配不均或是其中的重要原因。

　　在深圳福田區(qū)的景田片區(qū)鱗次櫛比的高樓掩映下，竟然存在一片破舊的廠房。這里緊鄰深圳著名的豪宅區(qū)域香蜜湖，周邊普通二手住宅的均價(jià)已經(jīng)逼近每平方米3萬元，一些高端住宅的均價(jià)更是超過每平方米6萬元。破舊的廠房與周邊的環(huán)境相比顯得格格不入。

　　這片廠房實(shí)際上就是天健工業(yè)園，屬于深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司（深天健000090）。深天健在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的根脈頗深，前身曾是深圳市政工程公司，1993年和其他5家國(guó)企合并重組為深圳市天?。瘓F(tuán)）股份有限公司，并于1999年登陸深交所。深天健作為老牌國(guó)企曾獲得多塊政府的劃撥用地，天健工業(yè)園就是其中之一。

　　近年來隨著深圳城市的發(fā)展，天健工業(yè)園所在景田片區(qū)已然是一派亞熱帶現(xiàn)代都市氣象，但天健工業(yè)園因?yàn)楣I(yè)用地的性質(zhì)，依舊保持著上世紀(jì)80年代的風(fēng)貌。中國(guó)證券報(bào)記者在走訪天健工業(yè)園時(shí)看到，園區(qū)的空地上胡亂堆放著市政工程設(shè)備，低矮的廠房?jī)?nèi)零星散落著幾家在此租用場(chǎng)地的小工廠。園區(qū)內(nèi)的活動(dòng)板房竟然是深天健員工的固定居所。一位住戶表示，他是深天健的員工，全家已經(jīng)在天健工業(yè)園中的活動(dòng)板房中住了多年。

　　今年2月，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)將天健工業(yè)園納入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，批準(zhǔn)天健工業(yè)園的更新方向?yàn)榫幼〉裙δ?，這意味著天健工業(yè)園的土地性質(zhì)終于得以改變。然而，深天健對(duì)于天健工業(yè)園的更新似乎并不積極。天健工業(yè)園確權(quán)從2009年就已啟動(dòng)，到今年納入更新計(jì)劃已是一拖再拖。原因在于，處于破舊廠房狀態(tài)的天健工業(yè)園每年能夠?yàn)樯钐旖?shí)現(xiàn)將近2000萬元的租金收益。而納入城市更新計(jì)劃后，深天健需要補(bǔ)交可觀的地價(jià)，天健工業(yè)園的更新能夠?yàn)樯钐旖矶嗌倮麧?rùn)存在諸多不確定因素。

　　根據(jù)現(xiàn)行的《深圳市城市更新辦法》，拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，增加建筑面積的部分，以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。“天健工業(yè)園很可能需要交納巨額地價(jià)，最終導(dǎo)致深天健在這一改造項(xiàng)目中只能獲取微薄的收益，但資本市場(chǎng)反應(yīng)卻很大，股價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，投資者可能過于樂觀。”深天健一位高級(jí)管理人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　“深天健可能并不期待對(duì)天健工業(yè)園進(jìn)行改造。目前天健工業(yè)園每年為公司貢獻(xiàn)的租金收入數(shù)千萬元，是一筆來得非常輕松的收益。”一位深圳地產(chǎn)人士表示。

　　然而，《方案》顯示，深圳將“創(chuàng)新土地二次開發(fā)利用機(jī)制”，探索在城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域建立以存量土地為主，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能提升、利益共享為目標(biāo)的整體開發(fā)模式。同時(shí)還提出“促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地管理制度改革的構(gòu)想與類似于深天健這種利益相關(guān)者的心理預(yù)期存在較大差距，這種差距或許也會(huì)成為深圳土地改革的阻力。一位深圳地產(chǎn)人士表示：“深圳‘土改’能否順利推行的關(guān)鍵在于各個(gè)相關(guān)方能否利益共享，而不是像目前這樣政府永遠(yuǎn)是最大的獲利者。”

　　位于深圳景田的天健工業(yè)園即將拆除重建。該地塊能為深天健帶來多大收益，仍充滿變數(shù)。 本報(bào)記者 張昊 攝

　　傳言不靠譜

　　小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)短期難啟動(dòng)

　　小產(chǎn)權(quán)房是深圳“土改”另一個(gè)熱點(diǎn)話題。位于深圳布吉的小產(chǎn)權(quán)房樓盤玉嶺花園，由數(shù)位“開發(fā)商”合作開發(fā)。盡管有媒體對(duì)小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)表示樂觀，但是玉嶺花園的業(yè)主們并沒有同樣的預(yù)期。玉嶺花園自2009年開盤，至今仍未全部售出。一位玉嶺花園的中介稱，玉嶺花園聚集著大量的炒房客，近期多位炒房客選擇出貨，玉嶺花園的平均成交價(jià)格也出現(xiàn)了下調(diào)，類似情況在深圳多個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤出現(xiàn)。一位玉嶺花園的業(yè)主預(yù)計(jì)：“政府最多給小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)類似于保障房的名分，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證是不可能的。”

　　近期，多家媒體圍繞著深圳的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)《方案》不斷展開“解讀”，甚至出現(xiàn)“深圳小產(chǎn)權(quán)房近期有望確權(quán)”等說法。對(duì)此，深圳市規(guī)劃國(guó)土委秘書處副處長(zhǎng)李家寶對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者明確表示，以上說法均屬猜測(cè)，并且十分“不靠譜”。“總體方案并不是一個(gè)細(xì)則，很多事項(xiàng)需要在實(shí)踐中試點(diǎn)和摸索。《方案》才批復(fù)，這么短的時(shí)間，我們都不知道未來深圳的小產(chǎn)權(quán)房將如何處理，媒體的解讀過于超前。”

　　包括地產(chǎn)人士、律師在內(nèi)的多位相關(guān)人士都對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，短時(shí)間內(nèi)對(duì)深圳小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)并不現(xiàn)實(shí)。深圳中圳律師事務(wù)所律師劉子孺表示，小產(chǎn)權(quán)房處于目前土地管理的灰色地帶，而城鄉(xiāng)二元土地制度實(shí)際上是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度基礎(chǔ)。“如果為小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大影響，也會(huì)對(duì)尚未開發(fā)的集體土地傳達(dá)不正確的信號(hào)，引發(fā)違法建筑的搶建潮。”劉子孺說。

　　雖然深圳相關(guān)部門尚未對(duì)外透露小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)的改革方向，但有業(yè)內(nèi)人士表示既然短期內(nèi)確權(quán)無望，將小產(chǎn)權(quán)房納入政府管理是一個(gè)更可行的方向。深圳市規(guī)劃國(guó)土委曾表示，“十二五”期間將“探索通過整體租賃城中村住房的方式籌集保障性住房房源，發(fā)揮城中村住房在住房保障中的積極作用”。

　　劉子孺認(rèn)為，與其猜測(cè)未來是否會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，不如在《方案》的框架內(nèi)探討如何通過土地管理制度的優(yōu)化，從根源上避免小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)滋生。在現(xiàn)行的土地管理制度下，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，更不能向政府申請(qǐng)規(guī)劃，是一種被限制的物權(quán)。而遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的征地補(bǔ)償顯然不能滿足農(nóng)民的利益訴求。在深圳這樣一個(gè)城市，通過隱性市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值有一定的必然性。因此深圳土地管理制度改革能夠?yàn)槠渌鞘星謇硇‘a(chǎn)權(quán)房提供的借鑒，很可能是對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)立法嘗試。

　　在《方案》中，不難發(fā)現(xiàn)深圳市對(duì)產(chǎn)權(quán)立法尋求突破的意愿?！斗桨浮访鞔_提出，要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法權(quán)優(yōu)勢(shì)，有序推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)配置、存量土地管理、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等方面的立法活動(dòng)?！斗桨浮诽岢?，土地管理制度改革的有關(guān)內(nèi)容超出國(guó)家法律和政策有關(guān)規(guī)定的，由深圳市政府依法定程序報(bào)請(qǐng)審批。

　　農(nóng)民利益訴求得不到滿足是小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的重要原因，《方案》中也表示將充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全土地收益分配調(diào)解機(jī)制?！斗桨浮飞踔撂岢鲆?jiǎng)?chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制，在條件成熟時(shí)推行土地資產(chǎn)證券化。劉子孺稱：“如果集體土地通過金融手段入市，而不是通過目前的征地方式入市，將有效減少小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)動(dòng)機(jī)。”

　　兼顧多方利益

　　借鑒香港經(jīng)驗(yàn)完善管理制度

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與深圳毗鄰的香港，土地管理制度與內(nèi)地有相似之處，但香港不僅能確保不斷有新增土地供應(yīng)，也沒有出現(xiàn)如此多的違法建筑，深圳或許可以從中得到一些借鑒。

　　香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者介紹，雖然香港土地并不像內(nèi)地一樣屬于公有，但是香港在規(guī)劃、執(zhí)法等方面的經(jīng)驗(yàn)可供深圳借鑒。在香港，開發(fā)商從農(nóng)民手中直接收購(gòu)農(nóng)業(yè)用地，之后向政府補(bǔ)交地價(jià)以更改土地性質(zhì)，這一更加市場(chǎng)化的做法兼顧了農(nóng)民和政府的利益。

　　同時(shí)，并不是所有從農(nóng)民手中收購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)商都能順利開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。香港政府對(duì)于土地有著嚴(yán)格的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地除需交納一定的地價(jià)款外，還需通過多個(gè)政府部門的評(píng)估和審核，很多開發(fā)商多年前收購(gòu)的農(nóng)業(yè)用地因?yàn)闆]有通過規(guī)劃審批，至今荒棄在手中。“并不是交了錢香港政府就會(huì)批準(zhǔn)規(guī)劃”。

　　對(duì)于違法建筑，香港政府也并不手軟，多數(shù)都會(huì)被強(qiáng)制拆除，而不是像內(nèi)地個(gè)別地方政府疏于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑的監(jiān)管。“內(nèi)地在土地管理上還需要進(jìn)一步完善法制環(huán)境。”劉嘉輝說。