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　　“城中村”“村中城”問題，全國哪個城市都有，但深圳更加突出。深圳想真正把這塊土地從實質(zhì)上的二元結(jié)構(gòu)統(tǒng)一為事實上的一元結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)過程可能不會很順利。

　　祖祖輩輩生活在這塊土地上、占深圳市人口3%的百姓，他們是“先民”，是這塊土地資源事實上的所有者，不可能輕易接受產(chǎn)權改變。法律上雖然2004年即宣布為國有，但還有許多細節(jié)未能厘清。

　　一個最關鍵的問題是將土地收歸國有應付出的補償。當初有的地塊有補償，有的沒有，有的補償是按當年水平，標準確定后卻未執(zhí)行，隨時間推移，土地一再升值，當年標準已遠遠不足，不能為原住民所接受。

　　從根本上說，這關乎制度的頂層設計。從憲法層次來觀察，1982年《憲法》宣布所有城市土地是國有土地，這意味著只要進入了城市規(guī)劃圈，農(nóng)村集體土地就理應國有，而征用集體土地導致產(chǎn)權的變更又無法給予合理補償，這是矛盾之源。

　　中共十七屆三中全會提出過一個原則，即征收集體土地應區(qū)分公益性和經(jīng)營性的用途，唯公益性土地可以征用。新的問題是，如果把這個原則變?yōu)榉稍瓌t，那它跟1982年的《憲法》規(guī)定存在沖突，因為城市擴張當中土地不但包括公益性土地，更包括商業(yè)性土地，而城市土地市場只有一個。

　　其實，不少城市都回避了上述的問題，在規(guī)劃范圍內(nèi)用建成區(qū)和非建成區(qū)來區(qū)分國有土地和集體土地。但既然深圳把問題擺上了臺面，就要把文章繼續(xù)做下去。解決問題的核心是如何在各種利益當中找到平衡的機制。

　　深圳采取了所謂“創(chuàng)新型確權”的做法來區(qū)別于“傳統(tǒng)確權”。我理解，這是在確定土地所有權歸國有的前提下，建立一個和原住民分享土地收益的機制，這有可能真正是一個制度創(chuàng)新的辦法，在目前的情況下政府如何選擇仍存在多種可能。

　　從目前的產(chǎn)權結(jié)構(gòu)上來看，需要為所有權已經(jīng)屬于國有的土地上原住民的使用權、收益權搭建一個交易市場進行流轉(zhuǎn)。這個平臺要運轉(zhuǎn)，有幾種選擇：第一，在市場原則之下進行賠償，為此不妨允許農(nóng)民的土地權按市場價進行交易，同時以稅收方式對增值收益進行二次分配。第二，目前在北京、深圳等大城市周邊難免有不少農(nóng)民并不愿意轉(zhuǎn)讓土地，既如此，在符合現(xiàn)有城市規(guī)劃的前提下，為何不能讓他當業(yè)主發(fā)展城市？只要設計、規(guī)劃等滿足公共管理的所有條件都能達到，不妨允許原住民長期享有其土地權利，剩下的問題就是政府如何通過征稅來實現(xiàn)收益分享。