黄色一级视频播放器免费看_日韩精品视频娱乐_黄片不卡_在线人成观看

　　一政府管理職能與國有土地的經(jīng)營職能分開

　　黨的十六大報告指出，政府的主要職能是“經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務”。黨的十七大進一步提出，“加快行政管理體制改革，建設服務型政府”。

　　根據(jù)中央的精神，反思我國土地管理體制，一個突出的問題，是政府既負責土地管理，又負責國有土地的經(jīng)營。經(jīng)營是市場主體的活動，具體到國有土地的經(jīng)營，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把這個作為政府的職責，客觀上使各級城市政府成了市場競爭的主體，這是我國土地管理失控，產(chǎn)生一系列問題的主要制度根源。我國的土地出讓制，主要是借鑒香港的土地批租制。但香港的土地管理與土地批租(即經(jīng)營)，分屬不同的部門，并且把政府的土地收益納入基金管理，杜絕了支出使用的隨意性。這一點，我們卻沒有學，可以說學香港只學了一半甚至不到一半。我們這樣的做法，是在社會主義市場經(jīng)濟尚未建立以前形成的，有其歷史必然性和合理性。但隨著市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，其弊端越來越明顯、突出，應當成為下一步改革的重點。有些西方市場經(jīng)濟國家如荷蘭，政府的土地管理十分嚴格，法律規(guī)定凡土地買賣，政府有優(yōu)先購買權。同時，法律還規(guī)定，政府不得通過土地獲取任何收益。政府購買土地的目的，是控制房價，解決居民的住房問題。香港和荷蘭的經(jīng)驗表明，在成熟的市場經(jīng)濟體中，政府管理部門不能同時又是市場經(jīng)營主體。我國城市土地國家所有，經(jīng)營性土地的地租即土地收益不能取消，但獲取方式必須改革。

　　參照國有企業(yè)改革的經(jīng)驗，可以考慮成立專門的國有土地公司等經(jīng)濟組織，把需要經(jīng)營的國有土地交給他們參與市場運作，或轉(zhuǎn)讓，或出租，或聯(lián)營，或入股，負保值增值的責任，并向國家財政上繳土地收益。這些經(jīng)濟組織作為市場主體，按照統(tǒng)一的市場規(guī)則，接受政府的調(diào)控和監(jiān)管。由于是國有公司，必要時也要服從國家的要求，承擔一定的土地參與宏觀調(diào)控的責任。

　　隨著財稅體制改革的深化，國家對土地收益的使用支出，也要嚴格規(guī)范，杜絕“寅吃卯糧”的短期行為。

　　把經(jīng)營土地的職能分解出去以后，各級政府就可以集中精力加強土地管理。其核心職能，一是嚴格實施土地利用規(guī)劃，加強土地用途管制；二是平等保護各類土地產(chǎn)權，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場；三是運用土地政策，參與宏觀調(diào)控。

　　耕地保護是土地規(guī)劃和用途管制的實施，地價管理和土地市場管理是土地產(chǎn)權保護的延伸，也都需要加強。為了保證土地管理各項職能和工作的落實，還必須加大土地督察和監(jiān)察工作的力度。

　　至于非經(jīng)營性的國有土地，例如劃撥供地、低價供地等，作為土地政策參與宏觀調(diào)控的手段，仍由政府負責運作。建立規(guī)范、公開、透明的程序，接受社會的監(jiān)督。

　　二改革國家規(guī)劃體系和土地規(guī)劃管理體制

　　(一)目前我國由各部門分別編制相關的全國性規(guī)劃，這些規(guī)劃最終都要落在土地上，因此必須與土地規(guī)劃相銜接。但是，由于各部門從自身工作需要出發(fā)，各自制定不同的土地分類標準，并分別開展相關資源調(diào)查，編制各自的地理信息系統(tǒng)，導致在此基礎上制定的各部門規(guī)劃，不能與土地規(guī)劃很好銜接，在實際工作中產(chǎn)生混亂并造成極大浪費。

　　有鑒于此，建議對國家規(guī)劃體系作重大調(diào)整。

　　當務之急，是制定全國統(tǒng)一的土地分類標準，廢止部門標準，以利各類規(guī)劃與土地規(guī)劃的銜接。

　　下一步，可借鑒世界多數(shù)國家的經(jīng)驗，由一個部門負責開展資源調(diào)查，并編制國家基礎地理信息系統(tǒng)，供各政府部門和全社會使用。各部門不再開展普查性資源調(diào)查，不再編制各自的地理信息系統(tǒng)。

　　最終，要理順國家規(guī)劃體系。第一，編制國土規(guī)劃作為國家發(fā)展的中長期規(guī)劃。國土規(guī)劃的主要內(nèi)容：空間布局(包括功能分區(qū))，生產(chǎn)力布局(包括國家重點投資項目)，重大基礎設施和國土整治項目，等等；第二，現(xiàn)行的經(jīng)濟社會五年發(fā)展規(guī)劃，作為國家發(fā)展的近中期規(guī)劃；第三，土地利用規(guī)劃作為落實以上兩個規(guī)劃的保障性規(guī)劃，發(fā)揮具體銜接各部門規(guī)劃的龍頭作用。各部門依據(jù)以上三個規(guī)劃，把工作重點放在編制相關專項規(guī)劃上，不再編制部門的全國性規(guī)劃。

　　以上改革如能實施并到位，將大大改變目前部門分割、地區(qū)分割的局面，是實現(xiàn)現(xiàn)代化過程中從必然王國到自由王國的一大飛躍。

　　(二)我國目前的土地利用規(guī)劃，由政府組織編制，并允許政府按照編制程序修改規(guī)劃。結果，相當多數(shù)的地方政府在規(guī)劃頒布實施不久，就要求修改規(guī)劃，使規(guī)劃的嚴肅性和制約作用形同虛設?？陀^地看，在較長時期內(nèi)，我國工業(yè)化、城市化處在起步布局階段，不可預見的因素多，又缺乏經(jīng)驗，規(guī)劃調(diào)整頻繁的現(xiàn)象難以完全避免。但經(jīng)過30年的改革開放，特別是近十幾年城市建設的快速發(fā)展，我國的土地利用矛盾日趨尖銳，有必要對城市的擴展加以嚴格限制，促使政府和社會集約利用存量土地。因此建議將各級土地利用規(guī)劃上升為法律，由同級人民代表大會批準頒布，政府只有實施規(guī)劃的義務，沒有修改規(guī)劃的權力。人大制定和修改規(guī)劃，要遵循科學的程序并充分發(fā)揚民主，廣泛聽取政府和社會公眾的意見。

　　三切實實現(xiàn)土地的統(tǒng)一登記

　　土地登記，是市場經(jīng)濟的基礎性工作。世界各市場經(jīng)濟發(fā)達國家都十分重視土地登記，普遍的做法是將土地及其附著物，如房屋、樹木等納入土地登記。由于歷史的原因，我國現(xiàn)在實行的是分別登記，房屋由建設部門登記，樹木由林業(yè)部門登記等。即使是土地，也沒有做到統(tǒng)一登記，例如林地、農(nóng)地、草地分別由不同的部門登記。這種現(xiàn)狀，給市場產(chǎn)權主體帶來不便，甚至導致管理上的混亂，已不適應市場經(jīng)濟的要求。例如社會熱議的物業(yè)稅，要求定期對物業(yè)價值進行評估，在部門分割登記情況下，物業(yè)評估就很困難。2007年實施的《物權法》已明確要實行土地統(tǒng)一登記，但至今沒有進展。

　　建議國家把土地統(tǒng)一登記，作為完善社會主義市場經(jīng)濟制度的重要抓手，和打破部門分割局面的重要突破口，提到改革日程上來。具體建議如下：

　　1改革登記體制。成立專門的國家土地登記機關，把現(xiàn)在分散在各部門的土地、房屋、林地、草地、農(nóng)地的登記工作集中起來，實行統(tǒng)一登記。各部門不再負責相關登記工作。土地統(tǒng)一登記，也要求實行統(tǒng)一的土地分類標準。

　　2改革地籍調(diào)查工作。為了切實保護土地產(chǎn)權，需要對登記信息例如土地面積、四至、建筑物及其他附著物、權屬、歷史變更情況等，進行調(diào)查。國外的地籍調(diào)查有兩種做法，一種是由政府組織調(diào)查；一種是由產(chǎn)權人自行委托中介機構調(diào)查，后者對調(diào)查結果承擔法律責任。第一種做法財政負擔重、耗時長，后一種做法易產(chǎn)生法律糾紛。為了推進土地統(tǒng)一登記工作，我國今后可以考慮不同地區(qū)采用不同方法。例如，有的地區(qū)由政府組織調(diào)查，有的地區(qū)由產(chǎn)權人委托調(diào)查，有的地區(qū)可兩種方法并舉。對委托調(diào)查的，調(diào)查結果還可由政府相關機關核查。這樣，可以加快土地登記進度，早日建立覆蓋全社會的國家地籍管理信息系統(tǒng)。