南京雨花臺區(qū)首創(chuàng)“園中園”建設運營模式 走出集約用地新路
發(fā)稿時間：2019-02-18 16:37:49 來源：雨花臺區(qū)委改革辦
雨花臺區(qū)作為江蘇省首個軟件產業(yè)特色的國家級雙創(chuàng)示范基地，持續(xù)深化改革，大膽創(chuàng)新實踐，不斷推動高質量發(fā)展取得新的成效，2018年5月，雨花臺區(qū)因推動“雙創(chuàng)”政策落地成效顯著被國務院予以督查激勵表揚。該區(qū)首創(chuàng)的“園中園”創(chuàng)新建設運營模式受到國家雙創(chuàng)示范基地評估組好評，并建議作為重要經驗向全國推廣。2018年9月，該模式再獲《人民日報》點贊。
一、改革背景
近年來，雨花臺區(qū)堅持把軟件和信息服務業(yè)作為主導產業(yè)，以中國(南京)軟件谷為核心載體，著力打造南京國際軟件名城建設的排頭兵、主陣地、核心區(qū)。通過不斷優(yōu)化戰(zhàn)略定位、產業(yè)結構和功能布局，實現(xiàn)了區(qū)域產業(yè)集聚規(guī)模、結構層次、綜合實力的多向提升。目前已集聚各類軟件企業(yè)超2300家，涉軟從業(yè)人員24.4萬人，軟件產業(yè)建筑面積總量達到826.27萬平方米。預計今年將實現(xiàn)軟件和信息服務業(yè)收入2500億元。
隨著產業(yè)爆發(fā)式增長，企業(yè)發(fā)展也遇到了一些瓶頸問題：一方面，企業(yè)用地需求持續(xù)增加與園區(qū)產業(yè)用地趨于飽和的矛盾日益凸顯，尤其是軟件谷核心區(qū)域已是“一平方米難求”;另一方面，一些中小企業(yè)進入成長期，特別是有著輕資產特點的軟件企業(yè)，既想擁有自己的研發(fā)中心和辦公地點，又缺少建設資金和工程建設力量。為緩解企業(yè)用地的矛盾，吸引更多企業(yè)落地，雨花臺區(qū)在土地集約利用上積極探索，首創(chuàng)了“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的“園中園”建設運營模式，在寸土寸金的主城區(qū)走出集約式用地新路。該模式由軟件谷發(fā)展公司牽頭，入園企業(yè)聯(lián)合簽署項目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競買協(xié)議。園區(qū)建成后，由軟件谷物業(yè)公司統(tǒng)一管理，既為成長期企業(yè)節(jié)約了運行成本，又緩解了產業(yè)高度集聚和土地資源緊缺之間的矛盾，這一“多贏”經驗贏得國家發(fā)改委、工信部及《人民日報》點贊。
二、創(chuàng)新做法和成效
“園中園”建設運營模式主要采取“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的模式，以“中小企業(yè)聯(lián)合拿地”的方式打造特色“園中園”，著力提升項目的集聚程度、運作效率。以云密城項目為例，創(chuàng)新做法和成效主要體現(xiàn)在以下三點。
(一)聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃，提高項目運營效率。云密城項目所在地塊為138畝，按照傳統(tǒng)模式僅能容下4-5家企業(yè)，而軟件谷內誠邁科技、嘉環(huán)科技、中新賽克等8家高成長性軟件企業(yè)急需自建辦公樓宇。土地供需壓力下，該區(qū)探索中小企業(yè)聯(lián)合開發(fā)方式，由軟件谷發(fā)展公司牽頭與8家企業(yè)，采用聯(lián)合拿地、委托軟件谷發(fā)展公司代建的模式，進行統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一工程建設管理。9家單位聯(lián)合簽署項目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競買協(xié)議等，就項目工程建設投資估算、企業(yè)用地分布、項目議事規(guī)則等作出明確約定。按照企業(yè)員工人數(shù)(每人建筑面積20平方米)計算企業(yè)所需建筑面積，每個企業(yè)可預留5000平方米的未來發(fā)展空間。相比傳統(tǒng)模式，該模式可節(jié)省近70畝建設用地和大量城市配套建設費，有效節(jié)約了政府資源，切實減輕了企業(yè)負擔。
(二)全面配套、統(tǒng)一管理，保障園區(qū)持續(xù)發(fā)展。園區(qū)建設開發(fā)的12棟辦公樓宇產權分屬相關企業(yè)。按照地塊容積率要求，在滿足各參建企業(yè)的建筑面積需求后，剩余建筑面積由軟件谷發(fā)展公司持有，主要用于園區(qū)配套設施及部分研發(fā)樓宇建設。目前，軟件谷發(fā)展公司自持17.5萬平方米科技樓宇。園區(qū)建成后，物業(yè)由軟件谷物業(yè)公司統(tǒng)一管理，對園區(qū)環(huán)境、企業(yè)服務進行統(tǒng)一規(guī)范和提升，優(yōu)化公共配套服務，為企業(yè)減輕建設和管理的負擔。目前園區(qū)內餐廳、健身房、會議室等配套設施完善，并已開通祿口機場直通車為園區(qū)企業(yè)提供便利通道。
(三)專業(yè)定位、統(tǒng)一招商，推動產業(yè)高度集聚。在云密城項目實施過程中，原有的誠邁科技、嘉環(huán)科技、中新賽克等8家企業(yè)的規(guī)模進一步擴大，誠邁科技和中新賽克先后成功上市。同時，雨花臺區(qū)聚焦軟件產業(yè)細分領域，明確了云密城項目以“信息安全”為主題，輔以科技、金融、商務、生活服務等業(yè)態(tài)，對軟件谷發(fā)展公司自持的園區(qū)4幢研發(fā)載體進行統(tǒng)一招商。招商工作重點圍繞信息安全產業(yè)鏈上下游企業(yè)，通過主題鮮明的統(tǒng)一招商，進一步推動信息安全產業(yè)的集中集聚，實現(xiàn)全鏈式產業(yè)發(fā)展格局。截至目前，園區(qū)入駐企業(yè)約40家，吸引軟件人才約3000人，園區(qū)稅收超1億元。
(四)因地制宜、復制推廣，助力企業(yè)快速成長。本著“引大樹”和“育小苗”相結合的原則，雨花臺區(qū)將云密城開發(fā)建設經驗進行復制推廣，在軟件谷南園片區(qū)打造16家骨干企業(yè)聯(lián)合拿地共建的“南園總部經濟園”。該項目占地215畝，按照傳統(tǒng)模式劃塊后拍賣、交付，僅可滿足5-6家企業(yè)用地需求，或只能供給單個企業(yè)進行大型項目開發(fā)建設，且企業(yè)拿地耗時長、建設成本高的痛點難以解決。采用“園中園”模式開發(fā)建設，項目分為兩期，一期建筑面積約20萬平方米，預計2019年上半年掛牌，已與邁特望、新立訊等16家企業(yè)簽署項目投資協(xié)議。該項目重點聚焦人工智能、醫(yī)療科技、互聯(lián)網電商等新興高端產業(yè)及新型互聯(lián)網企業(yè)，項目建成后可集聚軟件人才約2萬名。園區(qū)委托軟件谷發(fā)展公司進行整體設計規(guī)劃、施工建設，各單位之間無需進行用地邊界退讓，提高土地利用率，降低建設成本。
三、經驗啟示
“園中園”建設運營模式，不僅有利于打造專業(yè)園區(qū)推動產業(yè)集聚、提高土地利用效益和項目建設效率，還幫助企業(yè)解決工程建設力量不足、自我配套服務能力不足等共性問題。國家雙創(chuàng)示范基地評估組第三方評估意見指出，“對于產業(yè)集中度高，分工明確但用地緊張的區(qū)域示范基地，該項政策非常值得推廣。”
(一)以“多樣化”運作模式激發(fā)市場活力。企業(yè)的痛點，既是制約企業(yè)成長的瓶頸，也是抑制市場活力的關鍵。政府應發(fā)揮主導作用，注重在運作模式上的探索創(chuàng)新，變“供血”為“造血”，解決企業(yè)面臨的用地、資本等難題。“園中園”建設運營模式，正是雨花臺區(qū)在土地集約利用方面創(chuàng)新探索的縮影。按照傳統(tǒng)方式分割出讓產業(yè)用地，可以快速回籠資金，但是存在諸多弊端，如，對拿地企業(yè)實力要求高、土地利用效率低等。“聯(lián)合拿地再分割出讓”，政府提供服務“多跑腿”，企業(yè)共同參與“少負擔”，國資平臺軟件谷發(fā)展公司通過自持樓宇的銷售出租、園區(qū)樓宇的代建代管，引進更多上下游軟件企業(yè)，獲得穩(wěn)定收益，為產業(yè)發(fā)展提供強有力的支撐。園區(qū)、企業(yè)、政府三方獲益、一舉多得。
(二)以“集約化”發(fā)展思路提高運營效率。云密城項目的138畝土地如果按照傳統(tǒng)模式，最多只能入駐4-5家企業(yè)。根據規(guī)范要求，建筑用地建設時需對用地邊界進行退讓，退讓距離一般不少于5米。聯(lián)合拿地后，各單位之間無需進行用地邊界退讓，僅需進行建筑之間退讓。園區(qū)按照一個項目進行整體設計，統(tǒng)一建設相關基礎設施和服務設施，實現(xiàn)功能共享，不僅提高了土地利用率，也大大降低了建設成本，為企業(yè)減輕建設和管理負擔，讓本土企業(yè)輕裝發(fā)展。
(三) 以“個性化”特色園區(qū)推動產業(yè)集聚。近年來，為實現(xiàn)軟件產業(yè)的全鏈式集聚發(fā)展，雨花臺區(qū)聚焦軟件產業(yè)細分領域，突出“一園一主題”，打造了一批特色鮮明、主業(yè)突出、優(yōu)勢明顯的“園中園”。目前已形成以“人工智能”為主題的楚翹城，以“互聯(lián)網+”為主題的科創(chuàng)城，以“信息安全”為主題的云密城，以“科技孵化”為主題的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城，以“大數(shù)據”為主題的南京大數(shù)據產業(yè)基地“四城一基地”的特色園區(qū)發(fā)展格局。通過特色“園中園”建設，推動特色產業(yè)集聚發(fā)展，助力本土企業(yè)發(fā)展壯大。
