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　   山雨欲來風(fēng)滿樓。時隔多日，“調(diào)控”的表述再一次進(jìn)入樓市視野。

　　3月4日，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新在兩會間隙透露，今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。這簡單的四字真言，卻帶給業(yè)內(nèi)無限猜想。

　　“其實(shí)，這次提的‘雙向調(diào)控’是符合此前中央透露的樓市調(diào)控頂層設(shè)計的，政策不搞一刀切，價格調(diào)控也不再是調(diào)控重點(diǎn)。”接近住建部的一位消息人士對記者表示，“但這只是關(guān)于樓市調(diào)控頂層設(shè)計的其中一部分。”

　　3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的政府工作報告提出，要完善住房保障機(jī)制，創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。

　　而這也讓2014年樓市調(diào)控總體路線框架逐漸清晰。

　　“按照國務(wù)院的要求，從去年年底開始，住建部已經(jīng)在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，”上述消息人士指出，“它將在今年兩會后再進(jìn)行細(xì)化。”

　　不過，無論此次房地產(chǎn)調(diào)控將以何種方式進(jìn)行，此時釋放的調(diào)控信號，對于2014年的樓市走勢而言，無疑起著關(guān)鍵作用。

　　分類調(diào)控

　　在李克強(qiáng)的政府工作報告中，首次提出了對不同城市進(jìn)行“分類調(diào)控”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“針對性”。但這一提法，似乎并沒有令各方感到意外。

　　“在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路時，住建部以‘穩(wěn)控房價’代替了以前被頻繁使用的‘遏制房價過快上漲’。這樣的變化，會使地方政府逐步減少行政性手段對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的干預(yù)程度。”上述消息人士指出，2014年以來，住建部并未提及要求各地方制定房價控漲目標(biāo)。

　　“這也意味著此前‘一刀切’的行政調(diào)控政策或者會逐漸淡出，取而代之的是對各地樓市的分類調(diào)控管理。”他如是說。

　　“去年全國建設(shè)工作會議上，在安排2014年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時，住建部明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴(yán)實(shí)施限購政策和差別化的信貸政策。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，“這說明行政手段在當(dāng)前的市場形勢下以及在一線城市中仍然很難淡出。”

　　“盡管我們在今年兩會上也建議要放寬對可售商品房預(yù)售價格的管制，允許開發(fā)商自主定價，并適時解除對高端樓盤的限購，但是目前來看，在北京等一線城市限購等行政手段仍然很難退出。”全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森對《華夏時報》記者表示。

　　黃其森表示，對于供需關(guān)系緊張的熱點(diǎn)城市來說，目前行政性的調(diào)控措施尚未有退出的條件，但解決其房價上漲壓力的一個關(guān)鍵在于做供應(yīng)量加法。“所以對于泰禾來說，我們愿意參與北京的自住房、保障房建設(shè)，這無疑能增加市場供應(yīng)，我們的顧慮其實(shí)是在于自住房的政策不能持續(xù)。”

　　與此同時，對于目前房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的城市，住建部也要求要重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可證審批進(jìn)度。

　　“按照上述原則，不排除溫州等量價齊跌的城市，出臺力度不同的救市措施。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。

　　此外，據(jù)上述接近住建部的消息人士表示，對于此前各方一致關(guān)注的樓市調(diào)控長效機(jī)制，住建部等相關(guān)部門仍在繼續(xù)推進(jìn)中。

　　房地產(chǎn)稅代替行政調(diào)控？

　　與此同時，房地產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控頂層設(shè)計中的重要一環(huán)，其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰。“房地產(chǎn)稅替代房產(chǎn)稅后，中央政府對于‘頂層制度設(shè)計’的重視，明顯強(qiáng)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收。”業(yè)內(nèi)分析人士指出。

　　在李克強(qiáng)的政府工作報告中，又一次提到要“加快房地產(chǎn)稅立法”。此前，3月4日，十二屆全國人大二次會議發(fā)言人傅瑩也透露，全國人大正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)稅與之前的房產(chǎn)稅概念并不完全相同。“房地產(chǎn)稅立法意味著將以更高層面調(diào)整相關(guān)關(guān)系。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波指出，“在立法之前，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍或暫緩。”

　　從上海、重慶之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅目前還僅限增量即新購相關(guān)房產(chǎn)，征收范圍并未涉及存量。與此同時，現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)仍不配套，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能還主要針對增量住房，其改革總體將呈現(xiàn)分區(qū)域、差別化征收的漸進(jìn)路徑。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，從2013年以來，決策層已明確釋放出“保障性住房由政府提供，商品房等多層次需求交還市場”的雙軌制住房供應(yīng)體系。這也就意味著政府將放開對部分市場的行政調(diào)控力度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)7萬套，一旦這類自住房形成規(guī)模化供應(yīng)，那么現(xiàn)有市場化運(yùn)作的中低端項(xiàng)目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面。

　　除此之外，在李克強(qiáng)的政府工作報告中，將“創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系”，首次列入了開展2014年房地產(chǎn)調(diào)控工作的手段，并將適時制定全國性的指導(dǎo)意見。

　　他提出要增加中小套型商品房供應(yīng)，還特別提出了要增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)分析，除京滬深穗四大城市外，共有產(chǎn)權(quán)住房很可能在其他房地產(chǎn)市場供需矛盾較大的城市落地。而北京市的自住房，由于其在北京的特殊性，并不具備在全國復(fù)制推廣的條件。同時，貨幣化補(bǔ)償或者補(bǔ)貼等方式，有可能在這樣的政策導(dǎo)向下，在部分中小城市進(jìn)行嘗試。