QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的沖擊與影響
發(fā)稿時(shí)間:2012-09-19 00:00:00
9月14日,美聯(lián)儲啟動了新一輪的量化寬松貨幣政策(即QE3)??梢哉f,盡管QE3推出國內(nèi)批評者不少,但不可否認(rèn),QE3推出對國內(nèi)外金融市場之影響一點(diǎn)都不可低估,而且其實(shí)際效果如何并非就是否認(rèn)就可一了百了的事情,而是要評估及觀察,這才是面對問題所在。在此,我們先來看QE3的特點(diǎn),然后再來討論對中國房地產(chǎn)市場的影響與沖擊。
可以說,從QE3的內(nèi)容來看,它與前兩次的QE不同有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。一是QE3的開放性,即沒有確定量寬上限與沒有確定時(shí)間。只是要求每月可購買400億美元按揭擔(dān)保證券(MBS),直至就業(yè)明顯改善為止,同時(shí)將超低利率延長至2015年中。也就是說,QE3的購買MBS既沒有總額上限,也沒有時(shí)間截止日期,購買債券時(shí)間終止在于就業(yè)條件的改善。而就業(yè)條件改善是一個(gè)相當(dāng)不確定的概念。所以,市場分析人士對QE3數(shù)量多少的分析相差很大??梢哉f,伯南克的這種QE3開放性,不僅給市場更多的想象空間。也有利于提振市場之信心,同時(shí)也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。
二是這次QE3把購買債券品種改變?yōu)镸BS而不是美國國債。這表明美國住房市場有某種程度上的復(fù)蘇,如果美國住房市場仍然處于下行階段,按揭貸款利率最低,美國居民也是沒有欲望進(jìn)入市場的;同時(shí),如果住房市場開始回暖,把按揭貸款利率推低,可刺激居住進(jìn)入住房市場,并通過住房市場繁榮來帶動經(jīng)濟(jì)增長。不過,美國住房市場經(jīng)過幾年調(diào)整,曾經(jīng)被蛇咬的美國居民是否真的有多少意愿進(jìn)入住房市場是相當(dāng)不確定的。
三是QE3的政治化。這主要表現(xiàn)為在當(dāng)前美國其金融危機(jī)后的復(fù)蘇并非是短期政策可解決的問題,因?yàn)椋绹彝フ谶€債、減少消費(fèi),負(fù)財(cái)富效應(yīng)嚴(yán)重,也就是說,盡管經(jīng)歷兩輪的量化寬松貨幣政策,當(dāng)前美國內(nèi)需仍然是十分疲軟、失業(yè)率不低等。同時(shí)當(dāng)前美國市場流動性并不是太缺少,由于消費(fèi)疲軟,企業(yè)也沒有強(qiáng)烈投資欲望,銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場流動性旺盛,則可透過股市與樓市制度產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng),增加居民消費(fèi),以此來減少失業(yè)等。這當(dāng)然有利于奧巴馬的總統(tǒng)選舉。政治上的意味很強(qiáng)。
對于這樣一些特征的QE3,它對國內(nèi)外金融市場產(chǎn)生巨大的沖擊和影響是肯定的,而且這種情況也必然會傳導(dǎo)到國內(nèi)房地產(chǎn)市場來。那么,QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響與沖擊到底有多大,這主要可從兩個(gè)方面來看,一個(gè)方面是對國內(nèi)貨幣政策的沖擊與影響;另一方面是對房地產(chǎn)市場直接影響。
對于QE3對國內(nèi)外金融市場的沖擊與影響,其實(shí)最為核心的問題就是當(dāng)前以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系來決定的。在以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系下,美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。美國采取QE3,就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價(jià)格,來影響美元與非美元貨幣的價(jià)格關(guān)系。而這些價(jià)格的變化實(shí)際上國際市場上一次重大的利益關(guān)系的調(diào)整。國際市場資金的變化就會隨著這種利益關(guān)系變化而調(diào)整其流向??梢哉f,QE1與QE2推出后,國際市場的大宗商品價(jià)格大幅上漲也就是與這種利益關(guān)系變化有關(guān)。同時(shí),國際市場匯率的波動也是如此。
也就是說,QE3推出之后,人民幣可能隨著美元的貶值而升值;人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國市場;美國貶值導(dǎo)致國際市場大宗商品價(jià)格上升而讓中國面臨著輸入型通貨膨脹的壓力;外匯占款及外匯儲備的增加等,這些情況都影響央行可能重新調(diào)整當(dāng)前的貨幣政策。而央行的貨幣政策如何變化,就取決于央行對金融現(xiàn)象的分析與判斷。更為重要的是央行貨幣政策是否會如2008年那樣隨美國的QE起舞,讓國內(nèi)貨幣政策進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)等?這次都是決定當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)走向根本的政策取向。可以說,6-7月份央行貨幣政策只是些許調(diào)整就導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期突然改變,經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突然逆轉(zhuǎn)甚至中止。因此,根據(jù)本文分析,QE3推出后,國內(nèi)央行的貨幣政策不會出現(xiàn)2008年的那樣情況,以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響及保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。本文認(rèn)為,這將成為QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場沖擊有多大的關(guān)鍵因素。
QE3對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響與沖擊,還得從住房市場實(shí)體面來分析。一是從資金的流向來看,美國大量的資金流出貨幣體系,這些錢會流向哪里,是不是會重新流向中國?從當(dāng)前國際金融市場對中國住房市場的判斷來看,基本上認(rèn)識中國住房市場泡沫過大,風(fēng)險(xiǎn)過高,因此,QE3后隨著人民幣升值,有資金流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場,但并非想象那樣大。不過,有一個(gè)問題應(yīng)該注意,就是國內(nèi)炒作住房的資金看到美國的住房市場價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部反彈時(shí),是不是會有不少國內(nèi)資金進(jìn)入美國住房市場進(jìn)行炒作。因?yàn)?,從全球住房市場的情況來看地,中國資金流向到哪里,哪些地方的房價(jià)馬上飚升。在溫哥華、多倫多、墨爾本、悉尼等地,這些地方地廣人稀,土地資源十分豐富,但是這幾年的住房價(jià)格則成了全球上漲最快的地方??梢哉f,這些地方都華人涌入炒作所導(dǎo)致房價(jià)快速上升。同樣,當(dāng)美國住房市場開始見底時(shí),國內(nèi)住房炒作資金可能進(jìn)入美國住房市場。
因此,本文認(rèn)為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看,QE3可能對國內(nèi)住房市場影響與沖擊不會很大。而最為重要的可能是住房炒作的預(yù)期會進(jìn)一步升溫。因?yàn)?,QE3的目的就是如果降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇,希望推高資產(chǎn)價(jià)格來產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)而影響居民消費(fèi)。而QE3的這些意念很快就傳導(dǎo)到國內(nèi)住房市場。住房投機(jī)炒作者會認(rèn)為新一輪住房投機(jī)炒作機(jī)會又來了,他們又涌入住房市場。特別是由于國內(nèi)住房市場到目前為止還沒有出現(xiàn)過一個(gè)完全的發(fā)展周期,或住房市場的價(jià)格沒有經(jīng)歷過突然的上漲與下跌,而只是價(jià)格全面上漲,購買住房賺錢效應(yīng)十分強(qiáng)烈。在這種情況下,現(xiàn)有的住房制度與政策對住房投資投機(jī)者來說都無濟(jì)于事的,他們都能夠沖破現(xiàn)有政策限制而進(jìn)入市場??梢哉f,僅這個(gè)方面,QE3推出后,如果政府沒有很好的應(yīng)對政策,對國內(nèi)住房市場將產(chǎn)生巨大影響與沖擊。
總之,QE3推出后對國內(nèi)住房市場沖擊與影響,主要取決于央行貨幣政策變化、取決從貨幣體系涌流出來的資金會流向哪里、取決于住房市場的預(yù)期是如何變化?!?/p>
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