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　　2011中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革”，而已經(jīng)在上海、重慶兩地試行的房產(chǎn)稅征收工作將有可能會(huì)在其他城市逐步展開(kāi)，房產(chǎn)稅與百姓的生活越來(lái)越近。備受爭(zhēng)議的“房產(chǎn)稅”征收工作如何推進(jìn)？如何執(zhí)行？如何讓百姓可以更好的接納？個(gè)人有幾點(diǎn)看法與大家探討。

　　現(xiàn)狀：房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微、調(diào)節(jié)作用有限

　　自2011年1月28日起，上海和重慶作為首批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，開(kāi)始對(duì)部分個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅。在試行的近一年時(shí)間里，上海認(rèn)定應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房約七千多套，數(shù)量較少，而重慶房產(chǎn)稅試行以后，雖然有數(shù)據(jù)顯示，高檔樓盤(pán)訪客量下降了30%～50%，高檔商品住宅成交量下降4個(gè)百分點(diǎn)，抑制了投資和投機(jī)性消費(fèi)，但房產(chǎn)稅征收額僅在1～2億之間，金額也不算高，與征收房產(chǎn)稅的初衷有差距。兩地試點(diǎn)收效甚微，個(gè)人認(rèn)為其原因及存在的問(wèn)題表現(xiàn)在如下幾方面：

　　首先，改革試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征收對(duì)象，即稅源受限。上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本地戶籍新購(gòu)二套及外地戶籍新購(gòu)住房，并配以人均60㎡(含)的免稅額，而在限購(gòu)令的影響下成交有限，符合標(biāo)準(zhǔn)的征收對(duì)象更少；重慶房產(chǎn)稅的征收范圍更窄，主要針對(duì)面積在180㎡以上的獨(dú)棟別墅(含存量及增量)、個(gè)人新購(gòu)100㎡以上的高檔住房及同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房子，征收對(duì)象數(shù)量有限，導(dǎo)致其稅收金額不高。

　　其次，“限購(gòu)、限貸”等樓市收緊政策同步進(jìn)行導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市效果不明顯。上海、重慶都是實(shí)行限購(gòu)令的城市，在各城市限購(gòu)政策細(xì)則的影響下，樓市買(mǎi)賣(mài)均出現(xiàn)低迷，成交量降低，許多有可能成為房產(chǎn)稅稅源的住宅項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)成交或成交周期加長(zhǎng)，導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市效果有限。

　　第三，房產(chǎn)稅牽涉不同群體利益，推進(jìn)難。房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是房屋，個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多，繳納稅金越高。而在北京等大中城市，擁有多套房產(chǎn)的本地及外地官員、企業(yè)老板等人群比比皆是，房產(chǎn)稅的征收必然涉及到各不同群體的利益，其推動(dòng)的阻力也就更大。

　　第四，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)的作用預(yù)期過(guò)高。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，主要是促使財(cái)稅體制更加完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健全，進(jìn)而長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的理性回歸，其對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)會(huì)起到一定的作用，但是作用有限。

　　推進(jìn)房產(chǎn)稅征收工作的建議

　　對(duì)象：由“增量房”向“存量房”過(guò)渡

　　目前試點(diǎn)城市重慶的房產(chǎn)稅征收對(duì)象雖包含增量及存量房，但僅針對(duì)別墅，其他高檔住房等產(chǎn)品均是針對(duì)增量房產(chǎn)征收；另一試點(diǎn)城市上海則主要針對(duì)新增房產(chǎn)征收。要真正的促進(jìn)房產(chǎn)資源的調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)，房產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸，房產(chǎn)稅的征收稅源應(yīng)逐漸的擴(kuò)大，從“增量房”向“存量房”的過(guò)渡是必然也是必須的。

　　個(gè)人建議在已經(jīng)試點(diǎn)的重慶、上?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大征收對(duì)象的范圍，家庭二套及以上的增量、存量住房全部劃在征收范圍內(nèi)；同時(shí)，重慶的征收對(duì)象也不僅僅局限在別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，應(yīng)擴(kuò)大至投資投機(jī)數(shù)量最大的普通住宅。

　　在限購(gòu)令的打壓下，多年來(lái)房產(chǎn)投資投機(jī)的暴利時(shí)代必將結(jié)束，住宅產(chǎn)品要回歸其基本的“居住”屬性。房產(chǎn)稅的征收對(duì)象由增量房向存量房過(guò)渡，讓占有房產(chǎn)多的人交更多的稅，一定程度上有利于調(diào)節(jié)住房資源，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求。

　　范圍：增加試點(diǎn)城市

　　上文對(duì)已經(jīng)征收房產(chǎn)稅的“上海”、“重慶”兩試點(diǎn)城市做出擴(kuò)大征收對(duì)象范圍的建議，而在房產(chǎn)稅增加試點(diǎn)城市的推進(jìn)方向上，建議：一方面，選擇投資投機(jī)活躍的城市，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，促使一部分空置房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)或租賃的交易，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源的調(diào)節(jié)；另一方面，鑒于未來(lái)房產(chǎn)稅將向全國(guó)推廣征收，可以考慮選擇一些房?jī)r(jià)相對(duì)較高的中小城市來(lái)做試點(diǎn)，雖然投資投機(jī)需求相對(duì)較弱，但可考察社會(huì)對(duì)征收房產(chǎn)稅的承受力，通過(guò)多方試點(diǎn)，積累適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)。

　　政策：房產(chǎn)稅的推進(jìn)與限購(gòu)令的退出相銜接

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，“限購(gòu)”、“限貸”等緊縮政策于2010年4月應(yīng)勢(shì)出臺(tái)，通過(guò)“限購(gòu)令”等宏觀調(diào)控手段抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲，但同時(shí)也造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，而與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)始顯現(xiàn)頹勢(shì)。“限購(gòu)令”作為調(diào)控的行政手段，階段性執(zhí)行尚可，不適合長(zhǎng)期的執(zhí)行，因此建議房產(chǎn)稅征收工作的逐步推進(jìn)與“限購(gòu)令”政策的逐步退出相銜接，在“限購(gòu)令”這只宏觀的手放松之后，避免市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，促使過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的回歸理性道路。

　　執(zhí)行：重視“預(yù)期管理”的作用

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，當(dāng)個(gè)別預(yù)期變成社會(huì)大眾的共識(shí)時(shí)，它就會(huì)引致人們的集體行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生影響。而作為理性的購(gòu)房者，對(duì)是否通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)達(dá)到其資產(chǎn)保值增值效果的行為，會(huì)參考與房產(chǎn)相關(guān)的政策及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，從而采取相應(yīng)的前瞻性行為。因此，房產(chǎn)稅的推進(jìn)須重視“預(yù)期管理”的作用，才能保證房產(chǎn)稅征收工作推進(jìn)的更快速，更有效。

　　“房產(chǎn)稅”執(zhí)行與否之所以一直以來(lái)倍受百姓關(guān)注、爭(zhēng)議聲音最大的原因除了涉及目前房屋所有者的利益外，沒(méi)有明確詳細(xì)的規(guī)劃與預(yù)期是另一重要的原因。房產(chǎn)稅的推進(jìn)勢(shì)在必行，前提是政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅征收工作推進(jìn)的“預(yù)期管理”，要有明確的方向和時(shí)間規(guī)劃，有明晰的執(zhí)行路線圖。結(jié)合改革推進(jìn)的方向，應(yīng)做出3年、5年或10年的固定期限的詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃中分步明確試點(diǎn)范圍及征收對(duì)象范圍如何擴(kuò)展等內(nèi)容。規(guī)劃明朗，預(yù)期明確，開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者也可以據(jù)此來(lái)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行判斷，做出合適的決策，早日打破目前雙方的僵持狀態(tài)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　稅源：由窄稅基逐漸向?qū)挾惢^(guò)渡

　　隨著房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市逐漸擴(kuò)大，征收對(duì)象的稅源基礎(chǔ)也適時(shí)的增加，建議征收房產(chǎn)稅初期可結(jié)合城市自身情況，對(duì)僅有一套住房的家庭免于征收，對(duì)擁有二套及二套以上房產(chǎn)的家庭征收；在時(shí)機(jī)成熟后，對(duì)擁有一套住房的家庭也適當(dāng)?shù)恼魇辗慨a(chǎn)稅，逐步實(shí)現(xiàn)由目前的窄稅基向?qū)挾惢^(guò)渡。同時(shí)需制定靈活的稅率，對(duì)于不同的人群采取差別的累進(jìn)稅率，尤其在寬稅基的基礎(chǔ)上，對(duì)于僅有一套住房的家庭應(yīng)配以低的稅率，真正落實(shí)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的作用。

　　綜上，雖然目前房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的效果有限，但未來(lái)是勢(shì)在必行的，經(jīng)過(guò)擴(kuò)大試點(diǎn)、增量向存量過(guò)渡等方面的改革，加以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找到適合我國(guó)國(guó)情的征收辦法；同時(shí)，“預(yù)期管理”的作用需要被重視起來(lái)，房產(chǎn)稅征收的推進(jìn)工作通過(guò)“明晰規(guī)劃→明確社會(huì)預(yù)期→房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸”的流程實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的全面征收，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。