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　　在經(jīng)濟(jì)方面，一個(gè)大學(xué)的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)衡量。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，清華學(xué)位帶來(lái)的人力資本溢價(jià)應(yīng)該是相當(dāng)高的。

　　清華學(xué)區(qū)房為什么遠(yuǎn)比清華學(xué)歷值錢(qián)?其中固然有學(xué)位房承載投資功能、個(gè)人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過(guò)去20年新建的樓盤(pán)主要是辦公樓，住宅極其稀少，導(dǎo)致這一“宇宙中心”房?jī)r(jià)居高不下。同時(shí)，現(xiàn)行土地制度下，五道口附近的農(nóng)村土地和機(jī)構(gòu)用地，也難以轉(zhuǎn)為住宅用地而加以開(kāi)發(fā)利用。換言之，房地產(chǎn)問(wèn)題出在了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的供給方面。

　　一些家庭經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學(xué)，而孩子畢業(yè)后卻買(mǎi)不起清華附近的學(xué)區(qū)房。這一問(wèn)題其實(shí)不難解釋?zhuān)蚁确治鰹槭裁辞迦A大學(xué)附近的房?jī)r(jià)如此之高——這是房地產(chǎn)泡沫之下一個(gè)更有意思且尚未被仔細(xì)挖掘的典型案例。

　　五道口——“宇宙中心”

　　清華大學(xué)東門(mén)外，在我1980年初入清華讀書(shū)時(shí)是一片農(nóng)地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車(chē)并排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

　　清華東門(mén)那時(shí)非?；臎觯刻煜挛?尤其是冬天的下午)4點(diǎn)以后，我都像很多同學(xué)一樣，從東門(mén)出發(fā)，跑步到五道口的鐵道線，然后折返經(jīng)過(guò)北門(mén)附近那座現(xiàn)已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時(shí)，清華學(xué)生學(xué)習(xí)用功，也特別重視體育。大家都爭(zhēng)先恐后地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達(dá)標(biāo)測(cè)試中取得好成績(jī)。

　　時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在這片土地完全變了樣，廣義稱(chēng)為五道口，又被戲稱(chēng)為“宇宙中心”。

　　5萬(wàn)vs 10萬(wàn)：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，住宅身價(jià)倍增

　　這片地區(qū)房?jī)r(jià)高的確與學(xué)區(qū)有關(guān)。其緊鄰清華，往西一站地鐵的距離即到北大東門(mén)，有清華附小、北大附小、中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、中關(guān)村中學(xué)以及稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的101中學(xué)和清華附中等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

　　學(xué)區(qū)能在多大程度上解釋高房?jī)r(jià)呢?這里有個(gè)很好的對(duì)比。

　　這一地區(qū)的住宅因?yàn)閷儆趯W(xué)區(qū)房，樓價(jià)普遍接近甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個(gè)水清木華園小區(qū)，樓齡約為15年，其房?jī)r(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米。

　　而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學(xué)的另一處公寓房(也是70年產(chǎn)權(quán))，最近才漲到接近5萬(wàn)元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產(chǎn)所有者“落戶(hù)”，也就不能享受學(xué)區(qū)待遇。該公寓之所以不能落戶(hù)，是因?yàn)橹耙恢蔽茨芗尤刖用裎瘑T會(huì)，因此中關(guān)村派出所不同意落戶(hù)，而不能加入居委會(huì)的原因是業(yè)主委員會(huì)遲遲不能成立，因?yàn)闃I(yè)主來(lái)自全世界各地、太過(guò)分散，且附近是五星級(jí)酒店，酒店的很多設(shè)施與該樓相通，情況比較復(fù)雜。我經(jīng)常與身邊的年輕同事說(shuō)，可以考慮趁現(xiàn)在該公寓樓不能落戶(hù)、房?jī)r(jià)尚低時(shí)入手，落戶(hù)問(wèn)題遲早能解決，屆時(shí)房?jī)r(jià)一定會(huì)“跳升”到與周邊小區(qū)相當(dāng)?shù)乃健?/p>

　　住宅與商業(yè)地產(chǎn)之爭(zhēng)

　　五道口被清華同學(xué)戲稱(chēng)為“宇宙中心”，因?yàn)檫@兒極其繁忙，人來(lái)人往，熙熙攘攘，周末和節(jié)假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創(chuàng)業(yè)者、青年學(xué)子和專(zhuān)業(yè)人士。可是在這方圓5平方公里的土地上，過(guò)去20年主要的新建樓盤(pán)都是辦公樓，住宅極其稀少。

　　辦公樓包括大約50萬(wàn)平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學(xué)院新建的辦公樓。

　　與辦公地產(chǎn)形成鮮明對(duì)比的是，過(guò)去20年新建的住宅樓盤(pán)，數(shù)來(lái)數(shù)去能想到的大概只有三四個(gè)，其中包括剛提到的水清木華小區(qū)，其樓盤(pán)面積大概也就是不到10萬(wàn)平方米。另外一個(gè)較大的樓盤(pán)是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬(wàn)平方米左右的建筑面積。此外，還有唐寧ONE，它是均價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶(hù)的公寓，總面積5萬(wàn)平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設(shè)施。這樣看來(lái)，與上百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅地產(chǎn)的供應(yīng)真是屈指可數(shù)了。

　　這帶來(lái)的直接后果，是住宅地產(chǎn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，其價(jià)格迅猛上漲。以華清嘉園為例，其開(kāi)盤(pán)單價(jià)也就是3000多元，現(xiàn)在已過(guò)12萬(wàn)。當(dāng)時(shí)在這里購(gòu)房的膽子大一點(diǎn)、也有閑錢(qián)的老師，如今已經(jīng)是千萬(wàn)級(jí)的富翁了。這些老師現(xiàn)在大部分早已搬出華清嘉園，因?yàn)槿A清嘉園已經(jīng)成為留學(xué)生尤其是韓國(guó)留學(xué)生以及青年學(xué)生的租房地，人來(lái)人往非常嘈雜，不適合拖家?guī)Э诘木蛹疑盍恕?/p>

　　哈佛和斯坦福的案例

　　行文至此，我們不妨繞一個(gè)彎，暫時(shí)離開(kāi)五道口，來(lái)觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產(chǎn)。

　　最近一百年來(lái)，哈佛大學(xué)已成為一個(gè)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的高等教育典范，但是，哈佛大學(xué)周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園(Harvard Yard)外，哈佛沒(méi)有校門(mén)。大學(xué)與城市完全融為一體。那么，哈佛大學(xué)如何滿(mǎn)足自身不斷上升的住房需求呢?

　　哈佛大學(xué)早已成立了自己的房地產(chǎn)公司，不斷地在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的居民房不經(jīng)過(guò)哈佛所在的坎布里奇市的規(guī)劃委員會(huì)允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學(xué)需要不斷與坎布里奇市的規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行抗?fàn)?，力?zhēng)把一些居民房改造為辦公樓，因此，哈佛大學(xué)與坎布里奇市的關(guān)系經(jīng)常是非常緊張的。

　　此外，哈佛大學(xué)對(duì)自己已有建筑進(jìn)行改造，也會(huì)受到坎布里奇規(guī)劃委員會(huì)的干預(yù)。規(guī)劃委員會(huì)是由居民選舉產(chǎn)生的，它所考慮的往往是現(xiàn)有居民的利益而非城市的整體發(fā)展，因而引發(fā)了許多荒唐的故事。比如說(shuō)，2010年哈佛大學(xué)在改造一棟辦公樓時(shí)，設(shè)計(jì)師在坎布里奇路的兩邊設(shè)計(jì)了完全對(duì)稱(chēng)的兩棟樓——現(xiàn)在成為了亞洲中心及費(fèi)正清中國(guó)研究中心和哈佛大學(xué)政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設(shè)計(jì)了地下通道，但是規(guī)劃委員會(huì)始終都不同意修地下通道，雖然這一點(diǎn)都不影響外景。據(jù)說(shuō)，規(guī)劃委員會(huì)中有一位委員，他的孩子沒(méi)有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對(duì)。所以，盡管哈佛大學(xué)在全球化時(shí)代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴(kuò)張?？膊祭锲媸械腉DP也很難增長(zhǎng)，至少?zèng)]有因?yàn)橛泄鸫髮W(xué)而迅速上升。

　　正是苦于長(zhǎng)期搞不定與坎布里奇市的關(guān)系，金融危機(jī)爆發(fā)前，哈佛校長(zhǎng)薩默斯決定跨過(guò)坎布里奇，到查爾斯河對(duì)面的小城奧斯頓發(fā)展，因?yàn)閵W斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場(chǎng)以及哈佛商學(xué)院。但是由于金融危機(jī)的爆發(fā)，這一發(fā)展規(guī)劃一推延就是近十年。

　　斯坦福大學(xué)在這方面比哈佛幸運(yùn)多了。斯坦福大學(xué)確實(shí)促進(jìn)了硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而導(dǎo)致其周邊土地巨幅上升。幸運(yùn)的是，斯坦福大學(xué)校園之前是個(gè)極其巨大的農(nóng)場(chǎng)，斯坦福大學(xué)的外號(hào)因此而成為“農(nóng)場(chǎng)”。斯坦福大學(xué)不愁地，為了應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，斯坦福大學(xué)拿出自己一部分土地，開(kāi)發(fā)成擁有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)出讓給教授的住宅。按規(guī)定，這些住宅只能賣(mài)給斯坦福大學(xué)自己的老師，這就部分解決了硅谷房?jī)r(jià)高給斯坦福大學(xué)帶來(lái)的發(fā)展難題。

　　清華和北大也在部分地模仿這個(gè)模式。清華在附近的清河購(gòu)置了部分土地，在此建了小產(chǎn)權(quán)房出售給教師，也是像斯坦福大學(xué)一樣規(guī)定只能在校內(nèi)轉(zhuǎn)讓。這也部分對(duì)沖了五道口房?jī)r(jià)高漲的因素。

　　住宅用地供給的機(jī)構(gòu)困境和農(nóng)村困境

　　五道口附近并不是沒(méi)有土地，但是這些土地很難拿出來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　這里的一類(lèi)土地由東升鄉(xiāng)所有，在五道口這樣高房?jī)r(jià)地段的中間，卻仍然保留了一個(gè)鄉(xiāng)，而沒(méi)有納入城市規(guī)劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉(xiāng)仍然保留著自己的衛(wèi)生所和鄉(xiāng)辦公機(jī)構(gòu)，這里都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過(guò)土地置換提高容積率來(lái)開(kāi)發(fā)利用。但是，一個(gè)鄉(xiāng)的土地要改成城市用地，鄉(xiāng)政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進(jìn)行。

　　另外，五道口附近機(jī)構(gòu)林立，包括清華大學(xué)和科學(xué)院等機(jī)構(gòu)都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機(jī)關(guān)用地，不可能轉(zhuǎn)為住宅用地開(kāi)發(fā)。比如，科學(xué)院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉(zhuǎn)成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉(zhuǎn)成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國(guó)沒(méi)有另建校園的高校中面積最大的一個(gè)。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點(diǎn)的，比如七八層的住宅，因?yàn)楝F(xiàn)有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學(xué)對(duì)于自己的土地并沒(méi)有百分之百的處置權(quán)。

　　這就形成了一個(gè)困境，那就是雖然房?jī)r(jià)高，但是土地很難被拿出來(lái)進(jìn)行住宅的建設(shè)，很難在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面提供解決的方案。這恐怕是中國(guó)各大城市的一個(gè)通病，而北京尤其突出。

　　清華畢業(yè)生為什么難以負(fù)擔(dān)清華學(xué)區(qū)房?

　　最后分析一下為什么五道口的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)如此之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)清華大學(xué)高才生畢業(yè)所及的經(jīng)濟(jì)能力。

　　首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來(lái)自于非經(jīng)濟(jì)的因素，包括個(gè)人的幸福感和社會(huì)的承認(rèn)。因此，即使畢業(yè)生工資不高，父母也期望孩子上名校。

　　其次，在經(jīng)濟(jì)方面，一個(gè)大學(xué)的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)衡量。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，清華學(xué)位帶來(lái)的人力資本溢價(jià)應(yīng)該是相當(dāng)高的。

　　更重要的是，五道口附近的高房?jī)r(jià)，是一個(gè)投資現(xiàn)象，高價(jià)房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費(fèi)品一樣讓人望而卻步，只要投資者預(yù)期未來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，就仍然會(huì)有人不斷進(jìn)入。這應(yīng)該可以解釋房?jī)r(jià)高與學(xué)歷、與高才生的收入難以相比的問(wèn)題。

　　相關(guān)閱讀《李稻葵：不能讓房地產(chǎn)提前消費(fèi)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　本文源自央視新聞客戶(hù)端

　　記者：包括限購(gòu)、限貸一系列配套措施，您覺(jué)得有沒(méi)有達(dá)到，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題?

　　李稻葵：沒(méi)有達(dá)到根本的目的，有些措施短期還不錯(cuò)，比如說(shuō)限購(gòu)，短期有用。但是一般來(lái)講，限購(gòu)政策實(shí)行兩年之后，很多的投資者都已經(jīng)滿(mǎn)足不限購(gòu)的條件了，比如說(shuō)社保繳了兩年，效力下降了。另外限購(gòu)政策太硬、太猛，一刀切也有誤傷，這個(gè)不行。所以我認(rèn)為一定要有一個(gè)長(zhǎng)期的根本性措施，地方政府必須拿出相當(dāng)?shù)耐恋刎?cái)政收入，賣(mài)土地的收入，要成立基金長(zhǎng)期租給那些中低收入的人群，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。讓中低收入人群不要受高房?jī)r(jià)的困擾。同時(shí)按這個(gè)方式，也可以讓地方政府化解一部分高庫(kù)存的問(wèn)題。

　　記者：如果自己成為業(yè)主，要解決誰(shuí)的住房問(wèn)題?

　　李稻葵：我的建議是解決收入中等以下，暫時(shí)買(mǎi)不起房的這部分居民。

　　記者：政府有什么樣的動(dòng)力愿意這么做?

　　李稻葵：目前來(lái)看，很多地方政府動(dòng)力不足，為什么?因?yàn)樗麄兪嵌唐谛袨?，他們只考慮未來(lái)三年、四年，頂多五年的發(fā)展前景。因?yàn)槲覀兊胤秸畵Q屆比較頻繁，平均大概3年5年就會(huì)調(diào)整。所以我的建議就是應(yīng)該由中央政府，給地方政府一定的指導(dǎo)，甚至于壓力，要求他們這么做，這才行。

　　記者：如果政府這么做是賠還是賺?

　　李稻葵：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看一定是賺。因?yàn)榘凑瘴疫@個(gè)建議，地方政府通過(guò)持有物業(yè)，給地方政府產(chǎn)生了一個(gè)長(zhǎng)期來(lái)看非常好、有很好回報(bào)的資產(chǎn)。

　　記者：您希望出臺(tái)的政策是更加多應(yīng)用于一二線的大城市，還是說(shuō)更加適用于三四線的小城市?

　　李稻葵：其實(shí)都適用，一二三線的大城市需要，當(dāng)然這個(gè)進(jìn)程會(huì)比較艱難一點(diǎn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)很高了，土地相對(duì)而言，剩余土地不是太多。一二線城市我們只是希望作為學(xué)術(shù)研究，如果二十年前這么干的話就好了，學(xué)習(xí)香港和新加坡。

　　李稻葵：不能讓房地產(chǎn)提前消費(fèi)發(fā)展?jié)摿?/p>

　　李稻葵：1999年到2004年，我作為香港一個(gè)大學(xué)的老師，我在香港生活了五年，那五年我是住在政府的房子里面。

　　記者：要交租金?

　　李稻葵：每個(gè)月扣我工資的7.5%，政府通過(guò)大學(xué)，給我提供一個(gè)住房，所以我根本就不用擔(dān)心香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題，不用擔(dān)心這個(gè)事。

　　記者：7.5%的工資是優(yōu)惠，還是說(shuō)就是市場(chǎng)價(jià)格?

　　李稻葵：是略低于市場(chǎng)價(jià)格的。

　　記者：這是從居民的角度，政府手里要持有市場(chǎng)上多少物業(yè)才能夠達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?

　　李稻葵：在香港新加坡的情況，大概得50%左右。

　　記者：一半?

　　李稻葵：一半一半。我相信只要能夠達(dá)到20%到30%的話，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局會(huì)根本性的改變，比如在北京，如果月收入低于一萬(wàn)五的居民，現(xiàn)在買(mǎi)房子肯定是有困難的，但是一萬(wàn)五去租房子，是沒(méi)有大問(wèn)題的。如果政府完全不管的話，月收入在北京低于一萬(wàn)五的居民就不能生存了，光靠買(mǎi)房子就很難生存。那么這部分人被迫離開(kāi)北京，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展，得靠誰(shuí)呢?我在大學(xué)里工作，所以我們招聘老師、職員，一個(gè)最主要的障礙就是房?jī)r(jià)。昨天我還碰到一個(gè)博士，想招他來(lái)做博士后，他猶豫了半天，說(shuō)我還是不來(lái)了，我說(shuō)為什么?他說(shuō)北京房?jī)r(jià)太高了，來(lái)了以后，了解一看，轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)嚇?biāo)牢伊?。我跟太太一商量，我們不愿意?lái)了，我們干脆住在重慶算了。很好的一個(gè)研究人員、年輕人，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不來(lái)了。我們作為教育機(jī)構(gòu)，我們競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象是那些投資者，很多人是在北京買(mǎi)房子投資，我要招的人是要在北京買(mǎi)房子安家過(guò)日子的，這兩類(lèi)人在市場(chǎng)上PK的話，我們永遠(yuǎn)PK不了。

　　記者：如果從社會(huì)問(wèn)題的解決這個(gè)角度來(lái)看，會(huì)帶來(lái)什么樣的回報(bào)?

　　李稻葵：從社會(huì)問(wèn)題解決來(lái)看，最根本的是什么?是解決一個(gè)大的問(wèn)題，不要讓房地產(chǎn)過(guò)快地發(fā)展，提前消費(fèi)了未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的午餐?，F(xiàn)在很多地方經(jīng)濟(jì)還沒(méi)發(fā)展，一聽(tīng)說(shuō)這個(gè)地方規(guī)劃要建橋，這個(gè)地方規(guī)劃要搞大項(xiàng)目，馬上地產(chǎn)上去了。可是地產(chǎn)一上去之后，勞動(dòng)力進(jìn)不來(lái)，很多居民進(jìn)不來(lái)，就成空房了，房子就空置了，房?jī)r(jià)上去了， 經(jīng)濟(jì)卻上不去了。這是目前很多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的悲劇。