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　　房貸新政出臺(tái)，樓市去向何方？

　　上海易居房地產(chǎn)研究院昨日（10月13日）發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，樓市庫(kù)存環(huán)比同比值均有上升。截至9月底，該研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28013萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%，同比增長(zhǎng)23.8%。9月庫(kù)存再創(chuàng)近5年歷史新高。

　　今年春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)低迷了半年多，房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售量、投資都在下滑。近期樓市在限購(gòu)松綁、房貸放松這些政策的刺激下開(kāi)始有了回暖的趨勢(shì)，然而如此大量的庫(kù)存重壓之下，樓市成交量真正提升，還有待資金環(huán)境的回暖，也就是房貸優(yōu)惠政策的配套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，“十一”長(zhǎng)假前一天房貸新政剛剛出爐，各家銀行的細(xì)則還在制定中，落地還需要時(shí)間，因此購(gòu)房者多處于觀(guān)望狀態(tài)。一旦各家銀行實(shí)施細(xì)則落地，可能會(huì)燃起樓市新一輪的熱情。同時(shí)，由于樓市目前庫(kù)存積壓嚴(yán)重，因此開(kāi)發(fā)商以走量為主，預(yù)計(jì)樓價(jià)不會(huì)大漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，從35個(gè)城市的總體水平看，庫(kù)存去化周期依然偏大，說(shuō)明10月份大多數(shù)城市還是會(huì)采取積極降價(jià)的策略。

　　一線(xiàn)城市庫(kù)存壓力最大

　　在昨天公布的報(bào)告中，分城市來(lái)看，35個(gè)城市中，有31個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，南昌、溫州和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到99.3%、60.3%和60.1%。有4個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，其中太原同比跌幅最大，為27.1%。

　　截至9月底，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬(wàn)平方米、20167萬(wàn)平方米和4052萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長(zhǎng)分別為39.6%、21.8%和21.1%。

　　值得一提的是，一線(xiàn)城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅有所擴(kuò)大。這和4個(gè)一線(xiàn)城市市場(chǎng)成交總體偏弱的特征有關(guān)。研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，“從同比值看，已保持連續(xù)8個(gè)月的同比增幅擴(kuò)大現(xiàn)象，在一線(xiàn)城市限購(gòu)政策不放開(kāi)的情況下，第四季度亟須結(jié)合央行救市政策做文章”。

　　報(bào)告還顯示，二線(xiàn)城市在本輪樓市周期中，庫(kù)存去化速度首次超過(guò)一線(xiàn)城市。在35個(gè)城市中，有16個(gè)城市的存銷(xiāo)比出現(xiàn)環(huán)比上升，其中以深圳和廣州的存銷(xiāo)比環(huán)比增加值最大，相比8月分別增加3.4個(gè)月和2.5個(gè)月。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，整體來(lái)看，相比二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市壓力最大。在一線(xiàn)城市今年明確不放松限購(gòu)政策的背景下，第四季度不排除出現(xiàn)各類(lèi)打擦邊球的“救市”做法。

　　事實(shí)上，在樓市相對(duì)低迷的行情之下，國(guó)慶黃金周期間一線(xiàn)城市眾多開(kāi)發(fā)商推出優(yōu)惠吸引購(gòu)房者出手，但是從目前成交情況來(lái)看，仍舊成色不足。

　　據(jù)媒體報(bào)道，“十一”期間，北京商品住宅成交量較為平淡，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平方米，同比去年“十一”分別下降40%、35%。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長(zhǎng)假期間北京僅有位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)常青藤和利錦府2個(gè)中端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，2個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)160套，與去年“十一”假期相比，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。

　　據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，上海全市商品住宅成交637套。成交面積為6.97萬(wàn)平方米，環(huán)比去年同期下跌26.1%，為2012年來(lái)最低水平。與9月最后一周成交量更是暴跌了66.4%；成交均價(jià)為25451元/平方米，環(huán)比去年同期上漲11.38%，為同期歷史最高值。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶黃金周期間廣州十一區(qū)網(wǎng)簽一手住宅476套，同比去年同期下跌41.7%；成交面積57886平方米，同比下跌36.4%；成交均價(jià)11867元/平方米，同比上漲30.1%。

　　樓市預(yù)期回暖四季度成交量有望回升

　　不過(guò)，央行新政出臺(tái)，重提最低七折的首套房貸款下限，信貸口徑放松，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生悄然變化。

　　證券日?qǐng)?bào)刊文稱(chēng)，業(yè)內(nèi)人士分析，“十一”長(zhǎng)假前一天新政剛剛出爐，各家銀行的細(xì)則還在制定中，落地還需要時(shí)間，因此購(gòu)房者多處于觀(guān)望狀態(tài)。一旦各家銀行實(shí)施細(xì)則落地，可能會(huì)燃起樓市新一輪的熱情。

　　據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，多家銀行表示實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中基本難以出現(xiàn)七折利率。盡管如此，對(duì)于首套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，讓改善型購(gòu)房需求得到釋放，市場(chǎng)預(yù)期也隨著信貸政策的松動(dòng)而回暖，樓市成交量有望回升。

　　文章稱(chēng)，截止目前，已有包括建行、中行、興業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行正式發(fā)文落實(shí)住房政策新規(guī)。從各銀行執(zhí)行上看，對(duì)于首套房的認(rèn)定已經(jīng)從“名下無(wú)房且無(wú)貸款記錄”的舊標(biāo)準(zhǔn)，放寬至“貸款已結(jié)清”等新標(biāo)準(zhǔn)上。

　　“央行對(duì)于首套房認(rèn)定的政策影響非常大，將使改善型客戶(hù)全面回歸。而且，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這部分客戶(hù)也是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，貸款七折利率將很難出現(xiàn)，但預(yù)期后續(xù)將有可能出現(xiàn)九折左右的首套房利率，信貸環(huán)境趨于寬松，購(gòu)房者的壓力將明顯降低。

　　一些銀行業(yè)人士表示，由于當(dāng)前銀行自身的資金成本高，房貸業(yè)務(wù)對(duì)于銀行而言本來(lái)就沒(méi)多少利潤(rùn)，目前銀行在售的理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率多在5%左右，如果房貸利率按照目前基準(zhǔn)利率打7折來(lái)執(zhí)行就是4.5%，這對(duì)于銀行顯然是虧本生意，預(yù)估銀行執(zhí)行房貸7折優(yōu)惠的動(dòng)力不太足。

　　不過(guò)，此次信貸政策松綁，市場(chǎng)供求和買(mǎi)賣(mài)雙方的情緒已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化。市場(chǎng)人士認(rèn)為，未來(lái)需求也將受到信貸政策松綁的刺激而開(kāi)始釋放，四季度市場(chǎng)成交量將回升。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程，整個(gè)商業(yè)模式都在發(fā)生轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在不可能再出現(xiàn)2009年之后的那樣的大漲，樓市的下行還將繼續(xù)，但是下行速度明顯放緩，已經(jīng)接近了底部。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授說(shuō)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，隨著各銀行對(duì)于房貸新政落地實(shí)施和普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整所釋放出的改善型需求入市，四季度樓市有望復(fù)蘇回暖，走出此前9個(gè)月的低迷局面。

　　此外，財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀日前表示，中國(guó)正在密切關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是沒(méi)必要針對(duì)該行業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出臺(tái)任何重大刺激政策。“政府或?qū)⒕仁?rdquo;之疑再被打消。在未來(lái)沒(méi)有更多政策出臺(tái)預(yù)期之下，樓市博弈結(jié)果或許將更為明朗?！?/p>