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　　抑制商品住宅價(jià)格非理性上漲，一直是政府宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。但近十年“屢調(diào)屢高”的結(jié)果卻不盡人意。面對(duì)2012年下半年以來的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，新一屆中央政府按兵不動(dòng)、謹(jǐn)言慎行、統(tǒng)籌施策，決意培育長(zhǎng)效機(jī)制，體現(xiàn)出“克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的獨(dú)特理念和新意。結(jié)合當(dāng)前樓市走向，筆者試對(duì)本屆政府的樓市調(diào)控政策取向及成效做一梳理分析，并提出相應(yīng)的政策建議。

　　1房地產(chǎn)調(diào)控十年效果評(píng)價(jià)

　　1.1住房交易：新政出臺(tái)帶來一波“馬鞍形”行情

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2013年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，與5月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有63個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.4%。“半數(shù)左右的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。而同去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。在6月份同比價(jià)格上漲的城市中，以北京漲幅最高，達(dá)到16.7%，廣州漲幅居次，達(dá)到16.2%。但與5月份比較，半數(shù)左右的城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。

　　1.2土地交易：前慢后快量縮價(jià)漲但溢價(jià)率走低

　　據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2013年第二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)總水平為3226元平方米，整體步入較高區(qū)間。在全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，綜合地價(jià)環(huán)比增速上漲的城市為95個(gè)，其中5市的漲幅高于3%；漲幅超過5%的城市由上一季度的26個(gè)增至38個(gè)的其中呼和浩特、深圳、安陽、佛山、順德等市的地價(jià)漲幅更超過10%。同期，住宅地價(jià)與綜合地價(jià)同步上升。同比增幅環(huán)比上漲的城市達(dá)94個(gè)，漲幅超過3%的城市集中在東部和中部地區(qū)；同比漲幅超過5%的城市由上一季度的28個(gè)增至40個(gè)，其中超過10%有呼和浩特、深圳、上海、廈門等9個(gè)城市。但從2013年上半年來看，土地市場(chǎng)的供應(yīng)和成交的降幅依舊比較明顯。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國(guó)300個(gè)城市共推出住宅用地4666宗20677萬平方米，同比減少32%；成交住宅用地3315宗14720萬平方米，同比減少44%；住宅用地平均成交樓面地價(jià)1134元平方米，同比下跌3%。盡管6月份京滬穗依然出現(xiàn)了不少高溢價(jià)”地王“，但1-6月全國(guó)住宅用地平均溢價(jià)率僅4%，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)。

　　1.3市場(chǎng)預(yù)期：購房者、開發(fā)商和學(xué)者同時(shí)認(rèn)為后市看漲

　　央行進(jìn)行的2013年第三季度房?jī)r(jià)預(yù)期與購房意愿調(diào)查顯示，有66.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)”高，難以接受“。對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，有34.1%的居民預(yù)期”上漲“，45.3%的居民預(yù)期”本不變“，45.3%的居民預(yù)期”基本不變“，只有7.3%的居民預(yù)期”下降“。由網(wǎng)易財(cái)經(jīng)組織的2013夏季經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查顯示，有49.35%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)量?jī)r(jià)齊升；62.5%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為下半年樓市調(diào)控政策會(huì)維持現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上半年，全國(guó)306個(gè)城市土地出讓金已高達(dá)11305億元，比上年同期大幅增長(zhǎng)約60%。其中，北上廣深四個(gè)一線城市共交易地塊514宗，土地出讓金高達(dá)1829億元，比上年同期上漲3.15倍。在地價(jià)居高不下，股市、黃金等投資市場(chǎng)低迷，在開發(fā)商”不缺錢“、”不缺地“的大環(huán)境下，如政府不出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力不僅存在，而且充滿較大變數(shù)。

　　1.4地方政府態(tài)度：對(duì)”一刀切“政策不認(rèn)同

　　客觀而言，多數(shù)城市都在今年上半年經(jīng)歷了”新政雷聲大，地方雨點(diǎn)小“的過程。在北上廣深4個(gè)一線城市中，僅有北京按”國(guó)五條“要求，嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易征收20%個(gè)稅的規(guī)定。此外，住建部一再宣稱的住房個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)工作至規(guī)定完成時(shí)僅40個(gè)城市入網(wǎng)，與預(yù)期目標(biāo)相差甚大。

　　2新型城鎮(zhèn)化不是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新的救贖

　　2012年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。鑒于國(guó)家層面的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案還未公布，各界對(duì)于”新型城鎮(zhèn)化“的概念、內(nèi)涵和目標(biāo)任務(wù)，存在著泛化的解讀。一種流行觀點(diǎn)認(rèn)為，既然新型城鎮(zhèn)化是要提高外來遷移人口城市定居的”市民化“質(zhì)量，努力實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，就需要加大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和住宅的投資建設(shè)，在加速城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)新一輪的蓬勃發(fā)展將不可逆轉(zhuǎn)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和改善民生的角度去理解，這一認(rèn)識(shí)似乎無可非議。但筆者認(rèn)為，必須深刻把握新型城鎮(zhèn)化之”新“，才可能駕馭和實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的既定目標(biāo)。

　　2.1新型城鎮(zhèn)化要以人為本、以質(zhì)量為本

　　傳統(tǒng)或狹義的城鎮(zhèn)化主要體現(xiàn)為物質(zhì)環(huán)境的城鎮(zhèn)化，如城鎮(zhèn)土地利用規(guī)模擴(kuò)張、城鎮(zhèn)住宅的大量新建和改擴(kuò)建、城市生態(tài)環(huán)境的人為塑造等。而新型或廣義的城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人為本，堅(jiān)持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)共進(jìn)，堅(jiān)持基本公共服務(wù)城鄉(xiāng)均等化與一體化，努力彌合和消除因農(nóng)民工進(jìn)城、失地農(nóng)民增加而導(dǎo)致的社會(huì)動(dòng)蕩，實(shí)現(xiàn)人的和諧與可持續(xù)發(fā)展。從我國(guó)人多地少的基本國(guó)情出發(fā)，新時(shí)期的新型城鎮(zhèn)化要力戒盲目追求數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)充的不良傾向。要堅(jiān)持低碳、綠色、集約、高效和智能發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)人與自然資源、生態(tài)環(huán)境的和諧與可持續(xù)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化賦予房地產(chǎn)業(yè)的歷史使命，同樣是以人為本以質(zhì)量為本。房地產(chǎn)業(yè)非建筑業(yè)，規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理城市房地產(chǎn)業(yè)，既要考慮其物質(zhì)建設(shè)的要求，也要考慮人與社會(huì)階層、城市鄉(xiāng)村與資源環(huán)境質(zhì)量的均衡發(fā)展。一些長(zhǎng)期受到忽略的重大比例關(guān)系，諸如外來遷移人口的城市定居成本與償付能力關(guān)系、城市國(guó)有土地開發(fā)與鄉(xiāng)村集體土地流轉(zhuǎn)關(guān)系、城市存量住宅與鄉(xiāng)村自有住宅的關(guān)系、商品住宅與保障住宅的關(guān)系、住宅售價(jià)與租金的關(guān)系等，均應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃中擺上應(yīng)有的位置。

　　2.2新型城鎮(zhèn)化主要靠政府推動(dòng)、靠制度約束

　　新一屆中央政府的施政時(shí)間未及半年，海外媒體就將”金融去杠桿化、避免大規(guī)模刺激計(jì)劃和結(jié)構(gòu)性改革“稱為”克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)“概念的三大支柱，這顯然是不夠準(zhǔn)確的。就筆者的理解，恰恰是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的巨大壓力和國(guó)際經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的復(fù)雜形勢(shì)，凸現(xiàn)了新一屆決策者要確保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的一些創(chuàng)新思路和因應(yīng)策略。就經(jīng)濟(jì)學(xué)的認(rèn)識(shí)，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等均屬于公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。城市空間拓展和城鎮(zhèn)群體系建設(shè)，必須有統(tǒng)一、超前和充分的整體規(guī)劃和實(shí)時(shí)監(jiān)控，凡涉及民生的公共產(chǎn)品和服務(wù)，都不能依靠市場(chǎng)自行解決，而要由政府組織、運(yùn)營(yíng)和管理。在未來可見的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，政府相應(yīng)的權(quán)力不僅不會(huì)下放，更需要進(jìn)一步集中。從我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差異巨大的國(guó)情出發(fā)，舉凡跨省區(qū)的城鎮(zhèn)群建設(shè)、區(qū)域性重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房的規(guī)模化建設(shè)，沒有中央政府的主持和中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付支持，也是難以實(shí)現(xiàn)的。要確保新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，努力做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、四化同步，還必須突破傳統(tǒng)的體制機(jī)制障礙。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，要涵蓋和充實(shí)投融資體制創(chuàng)新，外來人口社會(huì)保障機(jī)制創(chuàng)新、公共住房分配-退出機(jī)制創(chuàng)新、商品住宅價(jià)格調(diào)控機(jī)制創(chuàng)新、綠色住宅產(chǎn)業(yè)化引導(dǎo)機(jī)制創(chuàng)新等內(nèi)容，才有可能不走”老路“，逐步實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化釋放改革紅利、縮小城鄉(xiāng)差距、促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需等終極目標(biāo)。

　　2.3新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)必然要擠出房地產(chǎn)泡沫

　　國(guó)家層面的新型城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃遲遲未公布的主要原因，一是面臨我國(guó)經(jīng)濟(jì)接連下行的嚴(yán)峻局勢(shì)，決策者當(dāng)前更為迫切的任務(wù)是要確保宏觀經(jīng)濟(jì)處于合理運(yùn)行區(qū)間，讓資金”支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展“。二是針對(duì)新型城鎮(zhèn)化所做的各種解釋，既有提高認(rèn)識(shí)的積極作用，也有誤導(dǎo)社會(huì)、誤導(dǎo)投資的不良傾向，需要有深入的理論解釋和正確的輿論引導(dǎo)。三是如何破除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，還沒有找到更有效的替代路徑。依照房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)”晴雨表“的思維邏輯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行大勢(shì)下，必然面臨著一個(gè)去杠桿化、去泡沫化的收縮過程。觀察近半年全國(guó)樓市的整體走勢(shì)亦可見，目前開發(fā)商所憑借的房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出、資金充裕、剛需擴(kuò)大等優(yōu)勢(shì)不過是曇花一現(xiàn)。隨著各發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛退出QE，海外熱錢已有大幅回流、保障房供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大和分配趨于規(guī)范，以及經(jīng)濟(jì)放緩產(chǎn)生的消費(fèi)緊縮等負(fù)面力量掣肘，可有效壓縮房?jī)r(jià)的上漲空間。當(dāng)然，要做到這一步首先需要消化上一波經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張帶來的多種”后遺癥“，這一結(jié)構(gòu)性調(diào)整的艱巨程度難以想象，要以”長(zhǎng)痛不如短痛“的心態(tài)去主動(dòng)應(yīng)對(duì)，綜合施策。

　　3培育房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制需要政府和市場(chǎng)雙管齊下

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸進(jìn)啟動(dòng)有三個(gè)標(biāo)志，一是1992年三大直轄市開始土地批租和建設(shè)商品住房；二是自1998年停止福利性住房實(shí)物分配；三是國(guó)務(wù)院于2003年將房地產(chǎn)確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從宏觀調(diào)控意義上回溯我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不長(zhǎng)的發(fā)展歷史，其間出現(xiàn)的三次房?jī)r(jià)上漲危機(jī)，1992年和1998年的兩次危機(jī)完全是憑借行政性調(diào)控手段高壓矯正，故其后決策者完全有理由相信，行政性調(diào)控完全可以調(diào)控房?jī)r(jià)的大起大落。然而在最近十年，政府所采用的房地產(chǎn)調(diào)控工具超過了40種，但無論單一使用還是組合推出，調(diào)控效果多不盡人意。以至多數(shù)購房者極其糾結(jié)，為什么國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)不降只升？一些堅(jiān)持房?jī)r(jià)必跌的學(xué)者紛紛噤聲，一些熱衷鼓吹房?jī)r(jià)上漲的開發(fā)商屢屢得意。筆者認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制較發(fā)達(dá)國(guó)家更為復(fù)雜，既不能坐視不管，放任市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，亦不能抱殘守缺，一再堅(jiān)持行政調(diào)控的無用功。培育房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)際需要政府調(diào)控的有形之手與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的無形之手雙管齊下。

　　3.1房地產(chǎn)只漲不跌只是一個(gè)神話

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從未有任何商品可以無限漲價(jià)。房地產(chǎn)作為不可位移的有價(jià)物業(yè)，更不能背離這一規(guī)律。以美國(guó)為例，2007年爆發(fā)的次貸危機(jī)肇始于房地產(chǎn)泡沫破滅。美國(guó)房?jī)r(jià)從1990年至2007年節(jié)節(jié)攀升，漲勢(shì)持續(xù)了17年。由于政府對(duì)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)疏于監(jiān)管，次級(jí)貸款等衍生工具使用過多過濫，最終使房地產(chǎn)泡沫破滅并引發(fā)了全球金融危機(jī)。再看日本，從20世紀(jì)80年代初至1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)上漲持續(xù)約18年。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲自2000年開始起步，奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)和亞運(yùn)會(huì)均對(duì)一線城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生推波助瀾的作用，房?jī)r(jià)上漲已持續(xù)了13年。深入探求國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只漲不跌的根本原因，一是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間較短，決策者對(duì)房?jī)r(jià)變化的規(guī)律認(rèn)識(shí)不足；二是經(jīng)濟(jì)全球化、金融虛擬化和房地產(chǎn)金融高杠桿化，在不斷降低房地產(chǎn)投機(jī)門檻的同時(shí)，不斷放大房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，這也是新世紀(jì)以來房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)靡全球的主要驅(qū)動(dòng)力，各國(guó)的治理均缺乏招法；三是我國(guó)政府使用的調(diào)控工具極其不足，市場(chǎng)化、長(zhǎng)期功效的工具使用太少，而行政化、具短期功效的工具使用過多。

　　3.2敢于試水更具威懾力的調(diào)控工具

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管特性突出，但仍與許多人口稠密的亞洲國(guó)家具有類似之處。譬如社會(huì)發(fā)展正處于人口城鎮(zhèn)化加速階段，住房供應(yīng)以普遍開發(fā)成規(guī)模、集合性社區(qū)為主，普遍采用按揭貸款和預(yù)售制等。筆者認(rèn)為，盡管政府已經(jīng)使用的政策杠桿名目繁多，但多有形式老套、回饋遲緩、過度使用等弊端，使被調(diào)控對(duì)象產(chǎn)生廣泛的”抗藥性“。新的政策設(shè)計(jì)要善于汲取各國(guó)的一些有益經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)一些更為嚴(yán)格且立竿見影的調(diào)控策略。譬如，可試行取消預(yù)售制，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，既可規(guī)范交易秩序，也可加速開發(fā)企業(yè)品牌建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)洗牌；再如，可推廣北京和廣州近期推行的商品住房預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上中報(bào)制度，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)，借助政府的”最高限價(jià)“封殺高價(jià)樓盤。又如，對(duì)于長(zhǎng)期難以落實(shí)的保障性住房資金來源，可借鑒國(guó)務(wù)院最近推出的鐵路投融資體制改革的做法，以中央財(cái)政性資金為引導(dǎo)，吸引社會(huì)資本投入，設(shè)立保障住房發(fā)展基金。創(chuàng)新保障住房債券發(fā)行品種和方式；還可向地方和社會(huì)資本開放具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的保障性住房項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，多渠道籌集建設(shè)資金。創(chuàng)新試行一些調(diào)控手段的前提以滿足大多數(shù)人利益為目標(biāo)，要充分預(yù)估各種運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，創(chuàng)新嘗試一些調(diào)控手段必然會(huì)沖擊既有調(diào)控模式下固化的利益格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有突出地域性特征，可按照先易后難、積極試點(diǎn)方式推進(jìn)。

　　3.3激發(fā)地方政府主動(dòng)調(diào)控是革除”一刀切“調(diào)控弊端的根本出路

　　在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的各個(gè)利益攸關(guān)者--購房者、開發(fā)商、中介代理商、銀行、中央政府(政策制定者)、地方政府(政策執(zhí)行者)--之間，最受指摘的往往是開發(fā)商和地方政府。開發(fā)商逐利是本性使然，但地方政府的種種失誤確是難脫干系。前美國(guó)總統(tǒng)里根有句名言：“在這場(chǎng)危機(jī)中，政府不是解決方案，政府就是問題所在”。如何在地方政府層面妥善處置“既做裁判又做球員”的矛盾：一是要處理好中央政府與地方政府財(cái)權(quán)、事權(quán)和物權(quán)不對(duì)等的關(guān)系，加快房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的創(chuàng)新建設(shè)，盡快形成以房地產(chǎn)地稅收入為主體資金渠道，取代畸形的土地財(cái)政渠道；二是配合新型城鎮(zhèn)化，中央政府要研究針對(duì)不同類型城市房地產(chǎn)調(diào)控的方針、原則和目標(biāo)，在民間和業(yè)界早有一二三四線城市的自然分類，要利用和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系，盡快建立與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌、置信度強(qiáng)的租售指數(shù)體系，加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判預(yù)警分析；三是要將調(diào)控地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策權(quán)充分下放給地方政府，將控制房?jī)r(jià)漲幅、供應(yīng)保障性住房等指標(biāo)納入地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，并作為考核地方政府工作績(jī)效的依據(jù)。由此可避免出現(xiàn)宏觀調(diào)控全國(guó)“一刀切”的政策失真，最大限度地調(diào)動(dòng)地方政府參與房地產(chǎn)調(diào)控的主動(dòng)性和創(chuàng)造性。■