“克強經濟學”的房地產調控政策新解
發(fā)稿時間：2013-12-05 00:00:00 來源：《中國房地產》 作者：張智 盧衛(wèi)
抑制商品住宅價格非理性上漲，一直是政府宏觀調控的主要內容。但近十年“屢調屢高”的結果卻不盡人意。面對2012年下半年以來的房價漲勢，新一屆中央政府按兵不動、謹言慎行、統(tǒng)籌施策，決意培育長效機制，體現出“克強經濟學”對房地產宏觀調控的獨特理念和新意。結合當前樓市走向，筆者試對本屆政府的樓市調控政策取向及成效做一梳理分析，并提出相應的政策建議。
1房地產調控十年效果評價
1.1住房交易：新政出臺帶來一波“馬鞍形”行情
據國家統(tǒng)計局《2013年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，與5月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有2個，上漲的城市有63個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.4%。“半數左右的城市房價環(huán)比漲幅有所收窄。而同去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個。在6月份同比價格上漲的城市中，以北京漲幅最高，達到16.7%，廣州漲幅居次，達到16.2%。但與5月份比較，半數左右的城市房價環(huán)比漲幅有所收窄。
1.2土地交易：前慢后快量縮價漲但溢價率走低
據國土資源部發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測報告，2013年第二季度全國主要監(jiān)測城市的地價總水平為3226元平方米，整體步入較高區(qū)間。在全國105個主要監(jiān)測城市中，綜合地價環(huán)比增速上漲的城市為95個，其中5市的漲幅高于3%；漲幅超過5%的城市由上一季度的26個增至38個的其中呼和浩特、深圳、安陽、佛山、順德等市的地價漲幅更超過10%。同期，住宅地價與綜合地價同步上升。同比增幅環(huán)比上漲的城市達94個，漲幅超過3%的城市集中在東部和中部地區(qū)；同比漲幅超過5%的城市由上一季度的28個增至40個，其中超過10%有呼和浩特、深圳、上海、廈門等9個城市。但從2013年上半年來看，土地市場的供應和成交的降幅依舊比較明顯。中國指數研究院的數據顯示，1-6月全國300個城市共推出住宅用地4666宗20677萬平方米，同比減少32%；成交住宅用地3315宗14720萬平方米，同比減少44%；住宅用地平均成交樓面地價1134元平方米，同比下跌3%。盡管6月份京滬穗依然出現了不少高溢價”地王“，但1-6月全國住宅用地平均溢價率僅4%，較去年同期減少15個百分點。
1.3市場預期：購房者、開發(fā)商和學者同時認為后市看漲
央行進行的2013年第三季度房價預期與購房意愿調查顯示，有66.7%的居民認為目前房價”高，難以接受“。對未來的房價走勢，有34.1%的居民預期”上漲“，45.3%的居民預期”本不變“，45.3%的居民預期”基本不變“，只有7.3%的居民預期”下降“。由網易財經組織的2013夏季經濟學家調查顯示，有49.35%的經濟學家認為下半年房地產市場會量價齊升；62.5%的經濟學家認為下半年樓市調控政策會維持現狀。據統(tǒng)計，2013年上半年，全國306個城市土地出讓金已高達11305億元，比上年同期大幅增長約60%。其中，北上廣深四個一線城市共交易地塊514宗，土地出讓金高達1829億元，比上年同期上漲3.15倍。在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，在開發(fā)商”不缺錢“、”不缺地“的大環(huán)境下，如政府不出臺新的樓市調控政策，商品房價格上漲的壓力不僅存在，而且充滿較大變數。
1.4地方政府態(tài)度：對”一刀切“政策不認同
客觀而言，多數城市都在今年上半年經歷了”新政雷聲大，地方雨點小“的過程。在北上廣深4個一線城市中，僅有北京按”國五條“要求，嚴格執(zhí)行二手房交易征收20%個稅的規(guī)定。此外，住建部一再宣稱的住房個人信息聯(lián)網工作至規(guī)定完成時僅40個城市入網，與預期目標相差甚大。
2新型城鎮(zhèn)化不是對房地產業(yè)新的救贖
2012年12月召開的中央經濟工作會議指出，城鎮(zhèn)化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在。鑒于國家層面的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案還未公布，各界對于”新型城鎮(zhèn)化“的概念、內涵和目標任務，存在著泛化的解讀。一種流行觀點認為，既然新型城鎮(zhèn)化是要提高外來遷移人口城市定居的”市民化“質量，努力實現基本公共服務均等化，就需要加大城市基礎設施、公共服務設施和住宅的投資建設，在加速城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產業(yè)新一輪的蓬勃發(fā)展將不可逆轉。從經濟發(fā)展、產業(yè)關聯(lián)和改善民生的角度去理解，這一認識似乎無可非議。但筆者認為，必須深刻把握新型城鎮(zhèn)化之”新“，才可能駕馭和實現新型城鎮(zhèn)化的既定目標。
2.1新型城鎮(zhèn)化要以人為本、以質量為本
傳統(tǒng)或狹義的城鎮(zhèn)化主要體現為物質環(huán)境的城鎮(zhèn)化，如城鎮(zhèn)土地利用規(guī)模擴張、城鎮(zhèn)住宅的大量新建和改擴建、城市生態(tài)環(huán)境的人為塑造等。而新型或廣義的城鎮(zhèn)化強調以人為本，堅持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、信息化和農業(yè)現代化協(xié)調共進，堅持基本公共服務城鄉(xiāng)均等化與一體化，努力彌合和消除因農民工進城、失地農民增加而導致的社會動蕩，實現人的和諧與可持續(xù)發(fā)展。從我國人多地少的基本國情出發(fā)，新時期的新型城鎮(zhèn)化要力戒盲目追求數量和規(guī)模擴充的不良傾向。要堅持低碳、綠色、集約、高效和智能發(fā)展的道路，實現人與自然資源、生態(tài)環(huán)境的和諧與可持續(xù)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化賦予房地產業(yè)的歷史使命，同樣是以人為本以質量為本。房地產業(yè)非建筑業(yè)，規(guī)劃、建設、運營和管理城市房地產業(yè)，既要考慮其物質建設的要求，也要考慮人與社會階層、城市鄉(xiāng)村與資源環(huán)境質量的均衡發(fā)展。一些長期受到忽略的重大比例關系，諸如外來遷移人口的城市定居成本與償付能力關系、城市國有土地開發(fā)與鄉(xiāng)村集體土地流轉關系、城市存量住宅與鄉(xiāng)村自有住宅的關系、商品住宅與保障住宅的關系、住宅售價與租金的關系等，均應在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃中擺上應有的位置。
2.2新型城鎮(zhèn)化主要靠政府推動、靠制度約束
新一屆中央政府的施政時間未及半年，海外媒體就將”金融去杠桿化、避免大規(guī)模刺激計劃和結構性改革“稱為”克強經濟學“概念的三大支柱，這顯然是不夠準確的。就筆者的理解，恰恰是因為中國經濟持續(xù)下行的巨大壓力和國際經濟緩慢復蘇的復雜形勢，凸現了新一屆決策者要確保國內經濟穩(wěn)中求進的一些創(chuàng)新思路和因應策略。就經濟學的認識，城市的基礎設施、公共服務設施、保障性住房等均屬于公共產品和準公共產品。城市空間拓展和城鎮(zhèn)群體系建設，必須有統(tǒng)一、超前和充分的整體規(guī)劃和實時監(jiān)控，凡涉及民生的公共產品和服務，都不能依靠市場自行解決，而要由政府組織、運營和管理。在未來可見的城鎮(zhèn)化進程中，政府相應的權力不僅不會下放，更需要進一步集中。從我國各地區(qū)經濟社會發(fā)展差異巨大的國情出發(fā)，舉凡跨省區(qū)的城鎮(zhèn)群建設、區(qū)域性重大交通基礎設施建設、保障性住房的規(guī)模化建設，沒有中央政府的主持和中央財政轉移支付支持，也是難以實現的。要確保新型城鎮(zhèn)化質量，努力做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、四化同步，還必須突破傳統(tǒng)的體制機制障礙。房地產業(yè)發(fā)展的頂層設計，要涵蓋和充實投融資體制創(chuàng)新，外來人口社會保障機制創(chuàng)新、公共住房分配-退出機制創(chuàng)新、商品住宅價格調控機制創(chuàng)新、綠色住宅產業(yè)化引導機制創(chuàng)新等內容，才有可能不走”老路“，逐步實現新型城鎮(zhèn)化釋放改革紅利、縮小城鄉(xiāng)差距、促進消費擴大內需等終極目標。
2.3新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進必然要擠出房地產泡沫
國家層面的新型城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃遲遲未公布的主要原因，一是面臨我國經濟接連下行的嚴峻局勢，決策者當前更為迫切的任務是要確保宏觀經濟處于合理運行區(qū)間，讓資金”支持實體經濟發(fā)展“。二是針對新型城鎮(zhèn)化所做的各種解釋，既有提高認識的積極作用，也有誤導社會、誤導投資的不良傾向，需要有深入的理論解釋和正確的輿論引導。三是如何破除地方政府對土地財政的依賴，還沒有找到更有效的替代路徑。依照房地產是宏觀經濟”晴雨表“的思維邏輯，我國房地產業(yè)在經濟下行大勢下，必然面臨著一個去杠桿化、去泡沫化的收縮過程。觀察近半年全國樓市的整體走勢亦可見，目前開發(fā)商所憑借的房價暴漲、地王頻出、資金充裕、剛需擴大等優(yōu)勢不過是曇花一現。隨著各發(fā)達國家紛紛退出QE，海外熱錢已有大幅回流、保障房供應持續(xù)擴大和分配趨于規(guī)范，以及經濟放緩產生的消費緊縮等負面力量掣肘，可有效壓縮房價的上漲空間。當然，要做到這一步首先需要消化上一波經濟擴張帶來的多種”后遺癥“，這一結構性調整的艱巨程度難以想象，要以”長痛不如短痛“的心態(tài)去主動應對，綜合施策。
3培育房地產調控長效機制需要政府和市場雙管齊下
我國房地產市場的漸進啟動有三個標志，一是1992年三大直轄市開始土地批租和建設商品住房；二是自1998年停止福利性住房實物分配；三是國務院于2003年將房地產確立為國民經濟的支柱產業(yè)。從宏觀調控意義上回溯我國房地產市場不長的發(fā)展歷史，其間出現的三次房價上漲危機，1992年和1998年的兩次危機完全是憑借行政性調控手段高壓矯正，故其后決策者完全有理由相信，行政性調控完全可以調控房價的大起大落。然而在最近十年，政府所采用的房地產調控工具超過了40種，但無論單一使用還是組合推出，調控效果多不盡人意。以至多數購房者極其糾結，為什么國內的房價不降只升？一些堅持房價必跌的學者紛紛噤聲，一些熱衷鼓吹房價上漲的開發(fā)商屢屢得意。筆者認為，中國的房地產價格形成機制較發(fā)達國家更為復雜，既不能坐視不管，放任市場自行調節(jié)，亦不能抱殘守缺，一再堅持行政調控的無用功。培育房地產調控長效機制，實際需要政府調控的有形之手與市場調節(jié)的無形之手雙管齊下。
3.1房地產只漲不跌只是一個神話
市場經濟條件下，從未有任何商品可以無限漲價。房地產作為不可位移的有價物業(yè)，更不能背離這一規(guī)律。以美國為例，2007年爆發(fā)的次貸危機肇始于房地產泡沫破滅。美國房價從1990年至2007年節(jié)節(jié)攀升，漲勢持續(xù)了17年。由于政府對投機風險疏于監(jiān)管，次級貸款等衍生工具使用過多過濫，最終使房地產泡沫破滅并引發(fā)了全球金融危機。再看日本，從20世紀80年代初至1997年亞洲金融危機爆發(fā)，房地產上漲持續(xù)約18年。國內房地產價格上漲自2000年開始起步，奧運會、世博會和亞運會均對一線城市房價產生推波助瀾的作用，房價上漲已持續(xù)了13年。深入探求國內房價只漲不跌的根本原因，一是我國房地產市場形成時間較短，決策者對房價變化的規(guī)律認識不足；二是經濟全球化、金融虛擬化和房地產金融高杠桿化，在不斷降低房地產投機門檻的同時，不斷放大房地產投機的風險，這也是新世紀以來房地產投機風靡全球的主要驅動力，各國的治理均缺乏招法；三是我國政府使用的調控工具極其不足，市場化、長期功效的工具使用太少，而行政化、具短期功效的工具使用過多。
3.2敢于試水更具威懾力的調控工具
中國的房地產市場盡管特性突出，但仍與許多人口稠密的亞洲國家具有類似之處。譬如社會發(fā)展正處于人口城鎮(zhèn)化加速階段，住房供應以普遍開發(fā)成規(guī)模、集合性社區(qū)為主，普遍采用按揭貸款和預售制等。筆者認為，盡管政府已經使用的政策杠桿名目繁多，但多有形式老套、回饋遲緩、過度使用等弊端，使被調控對象產生廣泛的”抗藥性“。新的政策設計要善于汲取各國的一些有益經驗，設計一些更為嚴格且立竿見影的調控策略。譬如，可試行取消預售制，改期房銷售為現房銷售，既可規(guī)范交易秩序，也可加速開發(fā)企業(yè)品牌建設，促進行業(yè)洗牌；再如，可推廣北京和廣州近期推行的商品住房預售價格網上中報制度，并接受國土房管部門的價格指導，借助政府的”最高限價“封殺高價樓盤。又如，對于長期難以落實的保障性住房資金來源，可借鑒國務院最近推出的鐵路投融資體制改革的做法，以中央財政性資金為引導，吸引社會資本投入，設立保障住房發(fā)展基金。創(chuàng)新保障住房債券發(fā)行品種和方式；還可向地方和社會資本開放具有經營性質的保障性住房項目的所有權和經營權，多渠道籌集建設資金。創(chuàng)新試行一些調控手段的前提以滿足大多數人利益為目標，要充分預估各種運營風險。當然，創(chuàng)新嘗試一些調控手段必然會沖擊既有調控模式下固化的利益格局，房地產市場具有突出地域性特征，可按照先易后難、積極試點方式推進。
3.3激發(fā)地方政府主動調控是革除”一刀切“調控弊端的根本出路
在房地產價格調控的各個利益攸關者--購房者、開發(fā)商、中介代理商、銀行、中央政府(政策制定者)、地方政府(政策執(zhí)行者)--之間，最受指摘的往往是開發(fā)商和地方政府。開發(fā)商逐利是本性使然，但地方政府的種種失誤確是難脫干系。前美國總統(tǒng)里根有句名言：“在這場危機中，政府不是解決方案，政府就是問題所在”。如何在地方政府層面妥善處置“既做裁判又做球員”的矛盾：一是要處理好中央政府與地方政府財權、事權和物權不對等的關系，加快房地產相關稅收制度的創(chuàng)新建設，盡快形成以房地產地稅收入為主體資金渠道，取代畸形的土地財政渠道；二是配合新型城鎮(zhèn)化，中央政府要研究針對不同類型城市房地產調控的方針、原則和目標，在民間和業(yè)界早有一二三四線城市的自然分類，要利用和完善房地產統(tǒng)計體系，盡快建立與國際標準接軌、置信度強的租售指數體系，加強對房價走勢的預判預警分析；三是要將調控地方房地產市場的決策權充分下放給地方政府，將控制房價漲幅、供應保障性住房等指標納入地方經濟社會發(fā)展計劃，并作為考核地方政府工作績效的依據。由此可避免出現宏觀調控全國“一刀切”的政策失真，最大限度地調動地方政府參與房地產調控的主動性和創(chuàng)造性?！?/p>
