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　　對中國下一步改革沒有信心的人們，隨著十八屆三中全會的落幕，應(yīng)該可以放下一小半心了（另一半還要“不看廣告看療效”）。11月12日下午，為期4天的十八屆三中全會閉幕，審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。

　　全會公報指出，經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。中央成立全面深化改革領(lǐng)導小組，負責改革總體設(shè)計、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進、督促落實。

　　公報專門提出了建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。全會提出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工業(yè)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制。

　　可以說一切都不出所料，因為改革是中國發(fā)展的內(nèi)在邏輯要求，而不僅是源于任何外在壓力。之前有很多人、其中不乏著名經(jīng)濟學家對三中全會不抱期待，認為我們現(xiàn)在陷入的是改革的悖論：我們依靠政府去推動改革，但是政府沒有改革的激勵，因為所有的改革將傷害政府的利益。持此論者只看到“中國經(jīng)濟奇跡”的光鮮一面，沒看到“奇跡”本身的內(nèi)在邏輯是不可支撐的。這就是現(xiàn)有的地方和國企請客、中央和全民買單的模式自身難以維系！中央最后會買不起單！打個比方，就是地方政府和國企都是不負責任的兒子，抱回一大堆孫子（無度借債擴張）要由爺爺（中央）養(yǎng)。都是只管生不管養(yǎng)的浪蕩子??！與此同時，為了以時間換空間、平穩(wěn)有序地化解地方、國企債務(wù)和金融危機，貨幣增發(fā)還將持續(xù)，只不過幅度有可能逐漸收緊。而樓市的貨幣蓄水池泄洪功能越來越弱，因為大量三四及以下城市將越來越陷入鬼城陷阱。但上游的貨幣注水仍將長期持續(xù)，泄洪功能必將以廣袤的土地所取代。所以，在全會公報前正式發(fā)布前的12日下午17：18，我在新浪微博上就判斷土地制度三中全會后必改。

　　10月26日，我在《大煥視界》第43期《中國未來的改革開門見山》中寫道：

　　“未來中國的改革其實開門見山得很，按改革的路線和順序圖就是：市場經(jīng)濟，法治社會，民主政治。這個順序一點也不能偏離，一旦偏離就是社會災(zāi)難。很多人把民主政治當成解決一切社會經(jīng)濟政治問題的萬應(yīng)靈丹狗皮膏藥，事實上沒有經(jīng)濟自由，民主政治就是空中樓閣。我這個判斷既源于對世界民主歷史的考察，也緣于對中國三十年來寫在法律上的村民民主的考察。理想主義者不顧一切現(xiàn)實約束條件直奔目的，帶來的往往是災(zāi)難；現(xiàn)實主義者克服重重障礙點滴推進，雖處處令人不滿，但日積月累終有所成。

　　“事物發(fā)展不是你我想怎樣就怎樣，也非他他他想怎樣就怎樣。這條路它自己走不下去，地方無度‘請客’（借債）、中央買單，最后中央買不起單（不能無限超發(fā)貨幣）。最后就是私有化改革。很多人紛紛移民，但我看民企好日子剛開始甚至還未正式開始。

　　“‘經(jīng)濟自由是政治自由的必要前提。’來自弗里德曼的？自由選擇之個人聲明？，此論深得吾心。以我對村民民主的觀察，認為沒有經(jīng)濟自由為前提，民主憲政根本是空中樓閣。此論與洛克的‘財產(chǎn)不能公有’如出一轍。財產(chǎn)公有必權(quán)力私有。而財產(chǎn)不私有，地方無度請客（借債），中央買不起單！這是我對未來有信心的原因。規(guī)律在起作用，誰說了都不算！壟斷國企的情形類似。

　　“村民民主之不能成功，根本的就在于土地、農(nóng)房等財產(chǎn)不自由。而土地、農(nóng)房等財產(chǎn)不自由，又給了地方政府無度征地、無度借債的基本工具和杠桿。因此，我的判斷是，哪怕僅僅從防范地方債的角度出發(fā)，土地改革也是必然的。”

　　經(jīng)濟學絲絲入扣的嚴密推理與分析，原本是可以幫助我們更好地認清規(guī)律和方向的。

　　土地制度改革如何深度影響經(jīng)濟和房價？

　　首先，土地制度將深刻影響中國的經(jīng)濟模式。以往政府主導的經(jīng)濟模式，廉價征地，然后用房地產(chǎn)補貼工業(yè)進行招商引資，導致工業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩，房地產(chǎn)價格居高不下，同時地方債高企。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化，房地產(chǎn)補貼工業(yè)的時代終結(jié)。政府廉價征地時代終結(jié)。地方債失控的勢頭有望得到遏制。

　　但是很多人因此而期待房價下跌的愿望一定會落空。包括大嘴任志強在內(nèi)，很多人都認為土地私有化或曰城鄉(xiāng)土地一體化一定會帶來房價下跌。一個最直接簡單的邏輯是，現(xiàn)有的土地一級供應(yīng)是政府壟斷的，而壟斷必然導致供應(yīng)的短缺和競爭的缺乏。在土地市場自由競爭狀態(tài)下，不僅供應(yīng)會增加，而且價格也會因有競爭而回落。

　　但一方面，房價漲跌不取決于土地制度，而取決于樓市供應(yīng)量和人聚財聚人散財散的城市化規(guī)律。城市化過程中，稀缺的是特定城市空間，而不是土地。人聚的地方，地價房價一定持續(xù)上漲；人散的地方，你想讓它上漲都沒有可能。

　　另一方面，現(xiàn)行土地政策下，政府壟斷一級土地，的確使土地價格缺乏競爭，但卻并不意味著土地供應(yīng)相對于需求來說是短缺的。恰恰相反，因為賣地收入占了政府財政收入的相當一大部分，各地方政府非但對賣地毫不吝嗇，甚至沒有需求制造需求也要多賣地，具體做法就是大規(guī)模拆老房子，名曰舊城改造，把老百姓逼進房地產(chǎn)市場；或者把優(yōu)質(zhì)學校、醫(yī)療機構(gòu)和政府大樓遷往郊區(qū)，通過過家家式的搬遷活動制造需求、制造GDP。“土地財政”政府靠賣地生存恰恰是在超量供地。國土部今年初公布消息說，過去8年城市住宅供地增量是人口增量3倍！

　　土地制度一變，政府的邏輯隨即發(fā)生改變?，F(xiàn)在土地不在政府手里，反而有利于他們按照更加科學合理的規(guī)劃、按照城市化的自有規(guī)律來控制土地出讓。政府為防范房價大跌引發(fā)地方債和金融風險，會嚴規(guī)劃控供應(yīng)。而時下政府邏輯卻巴不得多賣地擴大規(guī)劃制造了許多空城鬼城，我走后哪管洪水滔天。

　　土地制度如何影響農(nóng)民的財產(chǎn)性收入

　　當下中國實有城市化率只有35%，在史無前例的中國城市化背景下，人口流出地區(qū)土地和房屋貶值、人口流入地區(qū)土地和房屋升值，是任何人無法更改的價值規(guī)律。土地權(quán)利完全回歸家庭和個人，其財產(chǎn)權(quán)增值部分主要體現(xiàn)在無需通過政府招商引資補貼工業(yè)上面，更普遍的是體現(xiàn)在土地、房屋等不動產(chǎn)確權(quán)以后有可能通過自由轉(zhuǎn)讓、銀行抵押等方式“變現(xiàn)”為可以隨人流動的資產(chǎn)，讓不動產(chǎn)動起來，從而“實現(xiàn)”農(nóng)民土地、農(nóng)房的財產(chǎn)權(quán)。但“可能變現(xiàn)”不等于一定能夠變現(xiàn)，真正變現(xiàn)需要有買家接手，這樣的買家有可能是農(nóng)業(yè)大戶，有可能是銀行（土地抵押），有可能是城市里面功成名就隱者歸來的人們。

　　但總有一部分偏遠山鄉(xiāng)的土地和房屋最終是無法實現(xiàn)市場交易的，而且它們的數(shù)量總和占絕對多數(shù)。它們最終的命運就是“大地還給大地，山川還給山川”。對于這類土地和房屋，我想就應(yīng)該啟動國家政策來“兜底”了。這個兜底政策是什么呢？就是退耕還林、退牧還林政策。通過國家贖買、國家雇人看護森林等方式，將一些薄田瘦畝還歸自然，創(chuàng)造更加秀美的河山。這是整體上造福全中國人民的事業(yè)，由全國人民共同買單，理所當然。

　　據(jù)東南大學經(jīng)濟管理學院名譽院長華生介紹，過去20多年來城郊失地農(nóng)民只占農(nóng)民總?cè)丝诘?%~3%，而城鎮(zhèn)化意味著一個國家人口中的大多數(shù)要進城，但他們的地你又不需要，所以高額補償只有那2%~3%的農(nóng)民拿得到，大多數(shù)進城打工的農(nóng)民拿不到。

　　房屋和土地歸農(nóng)以后，城市化過程中城郊和城中村農(nóng)民獲得的拆遷征地補償可能比現(xiàn)在更高，遠高于“公正補償”范疇，這其實都是外來人口買的單，我個人建議，采取分級、累進稅收的方式，公平合理地讓一部分回到公共財政，“反哺”外來人口。

　　而不論是征地、拆遷過程中的累進稅，還是二手房交易過程中的高額稅收，都不應(yīng)該成為單純的地方稅種，應(yīng)該成為中央和地方共同分享的稅種。中央提取的部分，用于全方位建立健全覆蓋全國（自然也包含大量城市新移民）的教育、醫(yī)療、基本養(yǎng)老保障。還有，就是勻出一定比例，建立土地銀行，專門用于收儲偏遠地區(qū)農(nóng)民退耕還林、退牧還林的土地。

　　與此同時，應(yīng)該通過物業(yè)稅等形式嘗試小產(chǎn)權(quán)房合法化道路，降低農(nóng)民進城居住和買房成本，讓進城農(nóng)民也在城市有財產(chǎn)性收入和進步階梯；改革城管制度，降低農(nóng)民進城創(chuàng)業(yè)成本；改革戶籍和教育制度，降低進城農(nóng)民平等受教育和身份認同成本。

　　過去的城市和房地產(chǎn)政策一直只關(guān)注下層中產(chǎn)的住房問題，我們欠進城農(nóng)民已經(jīng)太多，我們已經(jīng)足足誤了農(nóng)民工兩個世代，農(nóng)民工第三代已經(jīng)絕無可能回到故鄉(xiāng)，哪怕是故鄉(xiāng)小縣城。是到了降低門檻、敞開城門、擁抱一切新移民的時代了！■