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　　對(duì)中國(guó)下一步改革沒(méi)有信心的人們，隨著十八屆三中全會(huì)的落幕，應(yīng)該可以放下一小半心了（另一半還要“不看廣告看療效”）。11月12日下午，為期4天的十八屆三中全會(huì)閉幕，審議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》。

　　全會(huì)公報(bào)指出，經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點(diǎn)，核心問(wèn)題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。中央成立全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改革總體設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)、督促落實(shí)。

　　公報(bào)專門提出了建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)。全會(huì)提出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工業(yè)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制。

　　可以說(shuō)一切都不出所料，因?yàn)楦母锸侵袊?guó)發(fā)展的內(nèi)在邏輯要求，而不僅是源于任何外在壓力。之前有很多人、其中不乏著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)三中全會(huì)不抱期待，認(rèn)為我們現(xiàn)在陷入的是改革的悖論：我們依靠政府去推動(dòng)改革，但是政府沒(méi)有改革的激勵(lì)，因?yàn)樗械母母飳φ睦?。持此論者只看?ldquo;中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡”的光鮮一面，沒(méi)看到“奇跡”本身的內(nèi)在邏輯是不可支撐的。這就是現(xiàn)有的地方和國(guó)企請(qǐng)客、中央和全民買單的模式自身難以維系！中央最后會(huì)買不起單！打個(gè)比方，就是地方政府和國(guó)企都是不負(fù)責(zé)任的兒子，抱回一大堆孫子（無(wú)度借債擴(kuò)張）要由爺爺（中央）養(yǎng)。都是只管生不管養(yǎng)的浪蕩子啊！與此同時(shí)，為了以時(shí)間換空間、平穩(wěn)有序地化解地方、國(guó)企債務(wù)和金融危機(jī)，貨幣增發(fā)還將持續(xù)，只不過(guò)幅度有可能逐漸收緊。而樓市的貨幣蓄水池泄洪功能越來(lái)越弱，因?yàn)榇罅咳募耙韵鲁鞘袑⒃絹?lái)越陷入鬼城陷阱。但上游的貨幣注水仍將長(zhǎng)期持續(xù)，泄洪功能必將以廣袤的土地所取代。所以，在全會(huì)公報(bào)前正式發(fā)布前的12日下午17：18，我在新浪微博上就判斷土地制度三中全會(huì)后必改。

　　10月26日，我在《大煥視界》第43期《中國(guó)未來(lái)的改革開(kāi)門見(jiàn)山》中寫(xiě)道：

　　“未來(lái)中國(guó)的改革其實(shí)開(kāi)門見(jiàn)山得很，按改革的路線和順序圖就是：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，法治社會(huì)，民主政治。這個(gè)順序一點(diǎn)也不能偏離，一旦偏離就是社會(huì)災(zāi)難。很多人把民主政治當(dāng)成解決一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治問(wèn)題的萬(wàn)應(yīng)靈丹狗皮膏藥，事實(shí)上沒(méi)有經(jīng)濟(jì)自由，民主政治就是空中樓閣。我這個(gè)判斷既源于對(duì)世界民主歷史的考察，也緣于對(duì)中國(guó)三十年來(lái)寫(xiě)在法律上的村民民主的考察。理想主義者不顧一切現(xiàn)實(shí)約束條件直奔目的，帶來(lái)的往往是災(zāi)難；現(xiàn)實(shí)主義者克服重重障礙點(diǎn)滴推進(jìn)，雖處處令人不滿，但日積月累終有所成。

　　“事物發(fā)展不是你我想怎樣就怎樣，也非他他他想怎樣就怎樣。這條路它自己走不下去，地方無(wú)度‘請(qǐng)客’（借債）、中央買單，最后中央買不起單（不能無(wú)限超發(fā)貨幣）。最后就是私有化改革。很多人紛紛移民，但我看民企好日子剛開(kāi)始甚至還未正式開(kāi)始。

　　“‘經(jīng)濟(jì)自由是政治自由的必要前提。’來(lái)自弗里德曼的？自由選擇之個(gè)人聲明？，此論深得吾心。以我對(duì)村民民主的觀察，認(rèn)為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)自由為前提，民主憲政根本是空中樓閣。此論與洛克的‘財(cái)產(chǎn)不能公有’如出一轍。財(cái)產(chǎn)公有必權(quán)力私有。而財(cái)產(chǎn)不私有，地方無(wú)度請(qǐng)客（借債），中央買不起單！這是我對(duì)未來(lái)有信心的原因。規(guī)律在起作用，誰(shuí)說(shuō)了都不算！壟斷國(guó)企的情形類似。

　　“村民民主之不能成功，根本的就在于土地、農(nóng)房等財(cái)產(chǎn)不自由。而土地、農(nóng)房等財(cái)產(chǎn)不自由，又給了地方政府無(wú)度征地、無(wú)度借債的基本工具和杠桿。因此，我的判斷是，哪怕僅僅從防范地方債的角度出發(fā)，土地改革也是必然的。”

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)絲絲入扣的嚴(yán)密推理與分析，原本是可以幫助我們更好地認(rèn)清規(guī)律和方向的。

　　土地制度改革如何深度影響經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)？

　　首先，土地制度將深刻影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式。以往政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式，廉價(jià)征地，然后用房地產(chǎn)補(bǔ)貼工業(yè)進(jìn)行招商引資，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，同時(shí)地方債高企。隨著城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化，房地產(chǎn)補(bǔ)貼工業(yè)的時(shí)代終結(jié)。政府廉價(jià)征地時(shí)代終結(jié)。地方債失控的勢(shì)頭有望得到遏制。

　　但是很多人因此而期待房?jī)r(jià)下跌的愿望一定會(huì)落空。包括大嘴任志強(qiáng)在內(nèi)，很多人都認(rèn)為土地私有化或曰城鄉(xiāng)土地一體化一定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌。一個(gè)最直接簡(jiǎn)單的邏輯是，現(xiàn)有的土地一級(jí)供應(yīng)是政府壟斷的，而壟斷必然導(dǎo)致供應(yīng)的短缺和競(jìng)爭(zhēng)的缺乏。在土地市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，不僅供應(yīng)會(huì)增加，而且價(jià)格也會(huì)因有競(jìng)爭(zhēng)而回落。

　　但一方面，房?jī)r(jià)漲跌不取決于土地制度，而取決于樓市供應(yīng)量和人聚財(cái)聚人散財(cái)散的城市化規(guī)律。城市化過(guò)程中，稀缺的是特定城市空間，而不是土地。人聚的地方，地價(jià)房?jī)r(jià)一定持續(xù)上漲；人散的地方，你想讓它上漲都沒(méi)有可能。

　　另一方面，現(xiàn)行土地政策下，政府壟斷一級(jí)土地，的確使土地價(jià)格缺乏競(jìng)爭(zhēng)，但卻并不意味著土地供應(yīng)相對(duì)于需求來(lái)說(shuō)是短缺的。恰恰相反，因?yàn)橘u地收入占了政府財(cái)政收入的相當(dāng)一大部分，各地方政府非但對(duì)賣地毫不吝嗇，甚至沒(méi)有需求制造需求也要多賣地，具體做法就是大規(guī)模拆老房子，名曰舊城改造，把老百姓逼進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)；或者把優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和政府大樓遷往郊區(qū)，通過(guò)過(guò)家家式的搬遷活動(dòng)制造需求、制造GDP。“土地財(cái)政”政府靠賣地生存恰恰是在超量供地。國(guó)土部今年初公布消息說(shuō)，過(guò)去8年城市住宅供地增量是人口增量3倍！

　　土地制度一變，政府的邏輯隨即發(fā)生改變?，F(xiàn)在土地不在政府手里，反而有利于他們按照更加科學(xué)合理的規(guī)劃、按照城市化的自有規(guī)律來(lái)控制土地出讓。政府為防范房?jī)r(jià)大跌引發(fā)地方債和金融風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)嚴(yán)規(guī)劃控供應(yīng)。而時(shí)下政府邏輯卻巴不得多賣地?cái)U(kuò)大規(guī)劃制造了許多空城鬼城，我走后哪管洪水滔天。

　　土地制度如何影響農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入

　　當(dāng)下中國(guó)實(shí)有城市化率只有35%，在史無(wú)前例的中國(guó)城市化背景下，人口流出地區(qū)土地和房屋貶值、人口流入地區(qū)土地和房屋升值，是任何人無(wú)法更改的價(jià)值規(guī)律。土地權(quán)利完全回歸家庭和個(gè)人，其財(cái)產(chǎn)權(quán)增值部分主要體現(xiàn)在無(wú)需通過(guò)政府招商引資補(bǔ)貼工業(yè)上面，更普遍的是體現(xiàn)在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)以后有可能通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、銀行抵押等方式“變現(xiàn)”為可以隨人流動(dòng)的資產(chǎn)，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)，從而“實(shí)現(xiàn)”農(nóng)民土地、農(nóng)房的財(cái)產(chǎn)權(quán)。但“可能變現(xiàn)”不等于一定能夠變現(xiàn)，真正變現(xiàn)需要有買家接手，這樣的買家有可能是農(nóng)業(yè)大戶，有可能是銀行（土地抵押），有可能是城市里面功成名就隱者歸來(lái)的人們。

　　但總有一部分偏遠(yuǎn)山鄉(xiāng)的土地和房屋最終是無(wú)法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易的，而且它們的數(shù)量總和占絕對(duì)多數(shù)。它們最終的命運(yùn)就是“大地還給大地，山川還給山川”。對(duì)于這類土地和房屋，我想就應(yīng)該啟動(dòng)國(guó)家政策來(lái)“兜底”了。這個(gè)兜底政策是什么呢？就是退耕還林、退牧還林政策。通過(guò)國(guó)家贖買、國(guó)家雇人看護(hù)森林等方式，將一些薄田瘦畝還歸自然，創(chuàng)造更加秀美的河山。這是整體上造福全中國(guó)人民的事業(yè)，由全國(guó)人民共同買單，理所當(dāng)然。

　　據(jù)東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)華生介紹，過(guò)去20多年來(lái)城郊失地農(nóng)民只占農(nóng)民總?cè)丝诘?%~3%，而城鎮(zhèn)化意味著一個(gè)國(guó)家人口中的大多數(shù)要進(jìn)城，但他們的地你又不需要，所以高額補(bǔ)償只有那2%~3%的農(nóng)民拿得到，大多數(shù)進(jìn)城打工的農(nóng)民拿不到。

　　房屋和土地歸農(nóng)以后，城市化過(guò)程中城郊和城中村農(nóng)民獲得的拆遷征地補(bǔ)償可能比現(xiàn)在更高，遠(yuǎn)高于“公正補(bǔ)償”范疇，這其實(shí)都是外來(lái)人口買的單，我個(gè)人建議，采取分級(jí)、累進(jìn)稅收的方式，公平合理地讓一部分回到公共財(cái)政，“反哺”外來(lái)人口。

　　而不論是征地、拆遷過(guò)程中的累進(jìn)稅，還是二手房交易過(guò)程中的高額稅收，都不應(yīng)該成為單純的地方稅種，應(yīng)該成為中央和地方共同分享的稅種。中央提取的部分，用于全方位建立健全覆蓋全國(guó)（自然也包含大量城市新移民）的教育、醫(yī)療、基本養(yǎng)老保障。還有，就是勻出一定比例，建立土地銀行，專門用于收儲(chǔ)偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)民退耕還林、退牧還林的土地。

　　與此同時(shí)，應(yīng)該通過(guò)物業(yè)稅等形式嘗試小產(chǎn)權(quán)房合法化道路，降低農(nóng)民進(jìn)城居住和買房成本，讓進(jìn)城農(nóng)民也在城市有財(cái)產(chǎn)性收入和進(jìn)步階梯；改革城管制度，降低農(nóng)民進(jìn)城創(chuàng)業(yè)成本；改革戶籍和教育制度，降低進(jìn)城農(nóng)民平等受教育和身份認(rèn)同成本。

　　過(guò)去的城市和房地產(chǎn)政策一直只關(guān)注下層中產(chǎn)的住房問(wèn)題，我們欠進(jìn)城農(nóng)民已經(jīng)太多，我們已經(jīng)足足誤了農(nóng)民工兩個(gè)世代，農(nóng)民工第三代已經(jīng)絕無(wú)可能回到故鄉(xiāng)，哪怕是故鄉(xiāng)小縣城。是到了降低門檻、敞開(kāi)城門、擁抱一切新移民的時(shí)代了！■